第29章 住房经济学：擦亮眼睛购爱巢 (2)

住房和社会服务不完善是人居与环境问题受到世界关注的首要原因，经济发达程度与住房和社会服务的完善程度密切相关。其实，世界上还有很多低收入者都缺少获得适当住房和社会服务的途径。对于发展中国家来说，至少有6亿城市居民居住在质量很差的住房里，而且饮水、卫生、排水和垃圾收集等都很不完善，造成了其生命和健康持续受到威胁。甚至每年都会有几百万城市居民被武力逐出家门，使无家可归者的人数日益增加，而据估计目前无家可归者已达１亿人。因此，人居中心要大力促进在住房和社会服务方面制定政策、战略和创建供应体系，通过制定恰当的住房政策，实行社区参与以及通过鼓励政府取消那些妨碍人们获得土地和住房方面所存在的机构和法规上的限制等手段，并鼓励全面和逐步实现住房权。

城市管理不规范也是暴露人居环境问题的一个重要方面，经济发展加快了城市化的进程，但是城市管理工作却还没有到位。21世纪初期，全世界就有一半人口生活在了城市地区。到以后，城市人口将是农村人口规模的2倍。如今迅速的城市化、城市人口向大城市集中、城市大范围扩张以及特大城市的迅速扩大等现象，是现在这个年代最主要的一些变化。而城市管理的不规范不仅会损害生存环境的利益，更会影响城市的秩序造成混乱，因此，世界上的每一个国家当今社会的发展将在很大程度上取决于它是否能管理好其城市。改善人居环境就加强建设以使城市地区变得生产力更高，更公平以及更具可持续性，地方政府也能够成为最有效的合作者，人居中心与地方当局和其他城市管理机构密切合作，致力于在城市一级实施“人居议程”。

环境和基础设施的不完备也使人居环境成为世界性的话题之最，在制定经济发展规划时，应尽量向以上方面倾斜。既然城市发展能够为可持续发展提供重要的机遇，它已具备在有限的空间内，高效率地容纳大量人口，那么，如果没有一个合理的环境和基础设施规划与管理，城市就会变成严重的健康、环境以及经济问题的来源，而这些问题是由人类活动和自然灾害引起的空气污染、水污染、不良的卫生状况和灾害等带来的。因此，人居中心必须改善人们的居住环境，即向各国政府、地方当局和社区提供帮助，用于规划、实施和维护城乡住区中的基础设施及服务设施，尤其是在供水、废物处理、卫生、交通和能源方面，帮助制定环境政策。

评价、监测和信息的不合理也严重影响了人居环境的良性循环。只有在拥有住房的同时，还具备良好的评价监测系统以及准确的信息航道，才能保持一个舒适的人居环境。

基于以上各方面的原因，经济都不同程度地影响了人居环境，也使它成为了一个世界性的话题。

为什么要构建和谐社会与住房社会保障？

人类社会在文明中进步，经济社会在和谐中发展，住房社会保障问题与构建和谐社会息息相关，也因此备受全世界的普遍关注。早就倡导的“千年发展目标与城市”的主题提醒人们关注目前全球尚有10亿人生活在没有充分的住所和基本服务的贫民窟的严峻现实，不断建立和健全住房保障体系，为实现居者有其屋的目标而努力。

建立住房社会保障的根本原因是我国人口众多，党和国家高度重视人民群众的住房条件和居住环境，并想着力改善城乡居民住行条件，增加住房面积，改善居住环境质量，大力发展经济适用住房，建立廉租住房保障体系。众所周知，建立和完善以廉租住房、经济适用房和住房公积金制度为核心的住房保障体系是落实以人为本、构建和谐社会的重要举措，是实践“三个代表”重要思想的具体行动体现，是一项惠泽民众的德政工程，更是国家一份义不容辞的责任。因此，要构建和谐社会，就必须要求各级政府、各部门以科学发展观为指导，坚持以人为本，不断完善廉租住房保障体系，扩大廉租住房保障覆盖面，并进一步开展好廉租住房对象摸底调查工作，做好保障规划，明确任务、责任，完善制度，规范廉租住房建设，采取切实有效措施，多方筹集资金，努力保障城镇“双困家庭”的基本住房需求，改善进城务工农民居住条件，不断提高人民群众的生活质量。只有这样，住房社会保障系统才得以完善，社会才得以和谐发展，人民才得以安居乐业。

既然要建立住房保障制度，就得保障人人有房住，这也是构建和谐社会的基本要求。在现实社会的发展中，即使是买不起房子的人也得保障他们有房住，这是文明社会起码的目标，也是市场经济条件下政府必须提供的一个“公共产品”。根据这一目标，对于一辈子可能无法获取自住房的低收入特困群体，政府也应该实施特殊的政策措施帮助解决。

纵观中国历史，从1978年邓小平同志提出房改开始，到1998年全国城镇停止住房实物分配，我国的房地产市场经历了由无到有，逐渐活跃的过程。房地产业更是迅猛发展，已经成为国民经济的支柱产业，对于加快推进我国社会主义现代化具有十分重要的意义。但是红火的市场致使房价的上涨幅度远远超出了城市大部分中低收入者的承受能力，住房问题已成为百姓关注的焦点。因此，构建完善的住房社会保障体系已经成为城市发展和人居环境建设服务的重要支柱。从构建和谐社会的重要意义来进行分析，建立一套切实可行的住房保障制度显得尤为必要。

处于当今社会发展的新形势下，中国城镇住房改革实行了货币化分配，将住房的商品化、社会化通过市场的配置资源，促进了住宅经济快速增长，使效率大幅度提高。然而，市场这只看不见的手是残酷的。面对我国城市住房价格“步步高升”的情况，很多中等收入偏低、低收入和最低收入的家庭，包括城市下岗失业和较早退休的人员、参加工作不久的大中专毕业生、进城居住的农民工，数以亿计，他们收入和消费能力都是有限的，就更谈不上住房了。基于上述原因，只有政府建立住房社会保障，建立公平合理的补贴制度，才能帮助这些弱势群体解决住房问题，这不仅是对市场化住房分配机制的必要补充，同时也是构建和谐社会的重要物质载体。

为什么要办理住房贷款抵押保险？

目前，我国已经实施了买房要办理住房贷款抵押保险的政策。然而，个人住房抵押贷款的申请人大多不太理解自己所要购买的保险，更不知道这种保险制度是为贷款双方提供保障的国际惯例，所以往往并不情愿接受保险，甚至对它产生抵触情绪。

事实证明，在办理这项保险时，贷款银行一般都要求抵押人到其认可的保险公司办理抵押物财产保险及贷款信用保险，并明确贷款银行为保险的第一受益人。除此以外，他们同时还要求保险期不得短于贷款期限，具体投入保险的金额不可以低于借款的全部本息额，由抵押人承担保险费用，贷款银行保管抵押期间的保险单，抵押人在借款合同执行期间不允许以任何理由中断或撤销保险，否则贷款银行有权代为投保，保费由抵押人承担。这些规定都详细说明了办理住房贷款抵押保险的合理性和正规性。

在办理住房贷款中，我国总体上采用的是财产保险，这是1998年5月颁布的《中国人民银行个人住房贷款管理办法》上明文规定的，其中明确提出住房抵押贷款的借款人需要办理房屋保险即财产险。而在近几年具体的实践中，财产保险为众多开展住房贷款业务的银行所采用，更有个别银行还结合自己的实际情况采用了寿险或信用保险。

根据世界各国和地区的住房贷款业务的具体实践结果来看，财产保险已经成为住房贷款的基本保险类型和业务规范，被各国银行广泛采用，也受到借款人的普遍欢迎。而对于美国、日本和英国等发达国家，人寿保险和信用保险也得以广泛使用，借款人也大都表示赞同和欢迎。毕竟，天有不测风云，人有旦夕祸福，通过住房保险，借款人面临的房屋毁坏风险、生命意外风险和还贷能力降低风险都得到了有效防范和化解，这也进一步说明这些国家居民市场意识和风险意识较强。根据具体理论依据进行分析，住房贷款业务规范中，80%的最高贷款成数是为了防范住房价格下跌导致抵押物价值不足以保证贷款的风险，而且住房贷款一般是以住房作抵押的，作为抵押物的住房的完好性就直接关系到抵押物能否保证贷款安全，因此，需要对抵押物进行保险。于是，财产保险理所当然成为了住房贷款的基本保险。

办理住房贷款抵押保险在我国显得尤为重要，因此目前我国已有中国人民保险公司、太平洋保险公司、华泰保险公司、友邦保险公司等多家保险公司开展此项保险业务，他们都倾向于采取将抵押物财产保险与贷款信用保险合二为一的购房综合保险形式，险种称为“商品房抵押贷款保险”、“住房抵押贷款综合保险”等。据了解，如果办理抵押物财产保险，则是针对所购房屋安全的财产险，一旦贷款所购房屋遭受火灾、爆炸、暴风、暴雨等袭击并发生事故时，所造成的损失由保险公司负责偿还，而贷款信用保险则是为防范购房人因人身意外或失业时无法偿还贷款的风险，一旦投保人在保险期间内因疾病、意外事故造成死亡或高度残疾而无法偿还购房贷款，或投保人因个人无法抗拒的原因失业达一定时间以上，以致无法偿还购房贷款时，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。

结合我国的市场实践来考虑，办理住房贷款抵押保险的种类还是比较单一的，完善和发展住房贷款保险和担保机制，是发展我国住房贷款市场的重要条件。当然，这就需要市场和借款人的共同努力：市场要积极探索不同保险品种和担保机制的可行性，借款人要通过不断的学习来加强风险防范意识，学会通过利用市场提供的产品化解风险。

为什么住房公积金的运营和监管要可靠？

众所周知，住房公积金本身就具有政策性资金的性质，目前其运营的主要途径就是住房公积金贷款和购买国债。虽然这一运营模式已经体现出住房公积金力求稳健的意图，但在具体的运营中，它的风险依然存在，风险防范问题仍有待进一步研究和探索。

据有关人士分析，住房公积金运营中存在四种风险类型：

首先，存在利率风险。这是由于市场利率的变动影响了资金的市场价格，从而给投资者带来的风险。因为国债的主要风险是利率风险。它在发行时，就已确定了票面利率，在债券的有效期内市场利率提高，国债的投资者就面临风险。

其次，具有提前还款的风险。这是由于借款人提前归还部分和全部贷款余额而造成的风险。它主要表现在两个方面：提前还款对于贷款机构意味若提前收回贷款本金，由于贷款机构没有对这笔资金事先选择合适的使用方式而遭受损失；对于借款人，如果市场利率下降，因为市场再筹资成本降低而提前偿还贷款，借款机构就会因为贷款不能获得原先约定的贷款利息收入而遭受损失。

第三，存在违约风险和信用风险。前者是因为总体经济形势恶化或借款人发生变故，导致借款人不能偿还、提前或延期偿还到期债务本息，给贷款机构带来损失的可能性。后者是由于贷款人的社会资信度低下或贷款机构还没有建立贷款信用机制，由贷款人失信而形成管理机构的运营风险。

第四，存在通货膨胀风险。它是因为物价上涨，住房公积金管理机构投资国债的货币收益发生贬值造成收益损失的可能性。在这种情况下，其机构的货币收入虽会有所增加，但由于货币贬值，实际收益率反而下降。