第35章 房价经济学：用有“色”眼睛看房价 (3)
一生的辛苦劳作，却连一套商品房都挣不到。当然，还会有很多种选择，比如：改买新房为买二手房，或者租房，但租房难以解决人户分离等一系列问题；努力进取，争取到更高的收入；等待更为有效的公积金制度的出台，或者迁徙到房价比较低廉的地方去生活。
那么，在房价发生大幅度的回落以后，这个普通之家这种算不上奢侈的住房梦想，有可能会成为现实吗？恐怕仍然前景叵测。市场普适的是“钞票规则”，出价高者得之，如果有100套商品房，而以能够支付的金钱多寡来衡量，这对夫妻排在第101位。用万科董事长王石的话来说，那就是“因为大部分房子被富人买走，所以房价才高。但是富人为什么要买那么多房子？不买房子，他们买什么？”
房价之所以发生回落现象，无非是由于以下两种情况：一种是价格回落未导致购房者信心的崩溃，这时，排在这对夫妻之前的那100位购房者中，说不定反而有因此多买几套房的，使得这对夫妻的住房梦雪上加霜；另一种是价格回落使得购房者信心崩溃，这时，恐怕这对中等收入水平的夫妻，看到比自己更为富裕者都不敢来购房之时，购房的信心也会因此而动摇。
那么，这是否说明，这对夫妇永远不可能拥有一套属于自己的住房？或许他们只有两种希望：一是各级政府力推廉租房和经济适用房，二是各级政府采取相关政策严格限制高收入阶层过多地购买商品房。
然而，真正的穷人是永远不可能买得起房子的，这在当今中国可以说是一条“真理”。让穷人有房住是政府需要考虑的问题，但也不是“买卖”，因为不管多少钱，在现实状态下，能够买得房的依然是那些有权或者有钱之人，普通的老百姓是买不起的。
为什么会出现炒房行为？
中国的房产市场这些年来一直热闹非凡，通过炒房而大发横财者数之不尽。
由于房价的急速上涨率过大，远远超过了合理的区间，2004年全国大中城市新建房平均销售价格上涨14.4%，其中商品住宅上涨15.2%，大大超过了8%的极限速度，利益驱使造就了炒房大军，现在连普通的市井居民也加入到了炒房之列当中，使得房价开始居高不下，引起了房地产市场的恶性循环。
可以毫不客气的讲，我国的城市房地产泡沫在2004年已经出现，它的显著特点是：购房不是为了居住而是投资；M2\/GDP的比率，2004年这个比率已经达到185%，远远高于70%的国际水平；住房收入比，2004年我国的大中城市居民的平均房价收入比高达14.65，位居世界之冠。
而深圳的炒房之风更是到了炽热化的程度，购房者对于“茶水费”问题尤为深恶痛绝。“茶水费”收取最低1万元，最高的竟然达到了20万元，一般都在5万～8万元的范围之内。
可以说，每一次的房贷新政公布于市以后，我们或多或少都能够找出其中的一些破绽，炒房者更是能够轻轻松松地找到对策。如果我们把房市跟车市联系起来思考，会是一件十分有意思的事情：既能够回答炒家为什么炒房不炒车，同时还可疏理我国房市存在的诸多问题，进而为更好地解决房市问题找到合适的方法。
我国住房供应的结构性矛盾主要发生在各个大中型城市之中。房价高企、炒房现象几乎都发生在大中城市。在大中城市，房子和车子都是公众的生活必需品。理清楚这一点之后，将炒房和炒车现象进行对比、分析便会变得很有意义，而炒家为什么选择炒房而不炒车的原因也就会因此而变得简单起来：
一是因为车市乃是属于买方的市场，丰富的市场供给往往会令炒车者根本无机可乘，也就没有多大的利润可图。炒家也许可以把某一款式车辆炒到天价（能够操纵全部款式车辆价格的炒家，理论上在竞争激烈的车市不可能存在），但那样做的后果只有一个：购车者将抛弃这种款式车，转而购买其他款式车辆——这是由竞争性市场特性所决定的。如果房市的市场化步伐能够再大一些，从土地拍卖到最后销售都能遵循市场规律，房市能够从卖方市场转化为买方市场，源源不断地提供住房供给，那么炒房者自然会与炒车者的命运同样悲惨。但是，想要把房市变成买方市场，几乎是不可能实现的事情。这便是炒房行为愈演愈烈的原因之一。
二是基于城市交通资源的稀缺性问题，在城市里工作和生活的人们不可能每个人都能够有车，这种愿望是脱离现实的；而且政府提供了比较便利的公共交通体系，没有必要人手一车。炒车者如果入场炒车，自然缺乏了他们期待的市场需求。房市也不例外，世界上也没有哪个大中城市，可以宣称城市中的居民个个都有属于自己的房子，只要政府能保证在当地工作生活的人，有居住的权利，足矣。换而言之，政府如果要打击炒房行为，重要的一点是要通过完善的规划，构建类似廉租房之类的住房保障机制，从而让处于各种层次和收入的城市居民能够“对号入座”，只需要将剩下的高收入阶层交给市场。
一部分国内资金倾向于炒房事宜，是近年来大中城市房价高涨的原因之一，该现象正是由资本的逐利性、投资者的短视、有效投资方式的缺乏等主客观因素一起共同作用的结果。房价脱离了民众实际消费水平的非理性上涨，会对社会和谐、经济发展造成消极影响。为了扭转内资热衷于炒房的不良倾向，政府应与社会各界密切配合，切实做到稳定房价，从而压缩炒房的利润空间。
为什么房价一直飙然攀升？
房地产行业的迅速发展，是有目共睹的不争的事实。房地产市场的高速增长主要是因为福利分房体制的终结和城市化的加速，然而，住房政策改革的措施不到位，使得投机房地产的行为大行其道，使得房价呈直线上升的趋势，而且一直以来只增不减。
1．城市化促进了住房消费
自我国实行改革开放以来，全国的城市化水平从1978年的11.9%提高到了1998年的30.1%，平均每年增长0.6个百分点，而世界同期城市化的水平每年只提高了0.25个百分点。中国的城镇人口由1.7亿增至3.81亿人，平均年净增加1000万人。1998年以后，由于户籍制度改革的推进，中国进入了加速城市化的阶段，2004年中国城市人口达到了5.23亿，比1998年增加了1.42亿，平均每年增加2000多万城市人口，人口城市化率达到40.53%。十六届三中全会决定提出的许多政策名将加速农村人口向城市转移。这些政策的实行，为城市引进了巨大的市场需求。
城市人口的飞速增长，带来了巨大的住房需求。据中国有关部门预测，我国在2010年的城市化水平将达到45%，即全国有6.3亿人口在城市中生活。与2004年相比，城镇人口净增1.07亿，按人均居住面积14平方米（建筑面积28平方米）计算，要新建住宅30亿平方米；2004年的现有居民（5.23亿）人均居住面积增加5平方米（建筑面积10平方米）需增加住宅面积52亿平方米；考虑每年有1亿平方米的拆旧盖新，此期还要新建12平方米的新住宅。以上三项相加，从2004年到2010年，中国要新建住宅94亿平方米，即每年新建15.6亿平方米的住房才能够达到人均居住面积14平方米的目标。
由此可知，我国城市化的进程在长时间内会一直持续下去，在这一时期，商品住宅的需求将保持继续增长的趋势，城市化进程自然会推动房地产业的快速发展，房价的飙升也就不可避免了。
2．住房制度的改革大大刺激了房地产市场的需求
国务院于1998年发布了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，这表明着中国新的住房政策从此开始正式实施。政策目标是将城市住房消费从实物分配向货币分配。从政策导向来看，国家明确提出了要把房地产培育成支柱产业、把住宅产业培育成国民经济的增长点并出台了一系列的扶持政策，也刺激着住房产业的增长。个人购买商品房的比例从1997年的30%左右上升到2003年的92.5%，个人消费成为了推动房地产需求的主导力量。
3．土地政策的变化催生了房价
我国于2002年7月1日开始实行了土地“招拍挂”市场交易制度，这个制度在无意之中起到了催生房价的作用。
首先，该制定使得地方政府拥有了土地垄断的有力工具，也有了低价征用土地、高价“招拍挂”土地或者取巨额土地差价的利益驱动，让各级政府可以在土地交易过程中获得巨额资本。在这个过程中可能会存在难以监管的灰色地带，使掌握土地控制权的相关人员参与寻租活动，而巨额租金必然强化地方政府征地、拆迁的行为。因此，土地交易中的巨额租金是地方政府甘冒风险而占用大量的土地，从而创造了强制性大量消费需求。
其次，该制度大大地提高了土地价格，不仅使新推出的产品在这种高成本土地的基础上上，追求高价位产品的供给以保证开发商的利润空间，并在市场中创造了一个高房价的预期，使得原本出让的低成本土地上的产品也开始设计高价位的产品，从而很好地提升了产品销售价格的预期。
4．大量的非自住需求者参与购房、炒房和住房行为
由于中国的投资渠道相对来说比较单一，于是，商品房投资便成为了比利息收入高而相对风险小、不用过多专业技术与管理能力的最佳投资选择。从静态收益率看，由于租房人口的高比例，使租房市场的供给和需求有些失衡，直接表现在租金上，2003中国的住宅租金高于主要发达国家和其他发展中国家。这一年，中国主要城市的租金收益率达到7%左右，远远高于存款的收益率。从动态上来看，2001年以后，中国大部分城市的房地产价格都在上涨，使房地产投资产生了较大的盈利机会。当这种力量在“羊群效应”的作用下，会以很快的速度增长，加剧市场中的需求。在这种情况下，房价怎会不攀升。
为什么越来越多的人沦为房奴？
房价犹如坐上云霄飞车似的，一路蹿升，贷款利息也是一涨再涨。“房奴”，这个闪现着智慧光芒，同时也透着辛酸的词汇从此开始在坊间流传。如果说2005年中国通过“超女”制造了PK一词，那么2006年则通过房价则制造了新一代的“房奴”一词。
“房奴”的说法，在我国起始于2006年。在房价不断攀升的2005～2006年第一季度，市场上已经无法找到中低价格的房地产，从而使很多购房者背上了沉重的还贷负担；同时中国人民银行2004年、2006年先后宣布的加息政策，更进一步加重了人们对于房贷的负担。高房价和对高利率的双重担忧导致人们担心会像奴隶一样每天为银行工作，从此，“房奴”一词应运而生，同时它也成了房地产泡沫的象征。社会上同时出现了越来越多的“负翁”。
在当今社会，“房奴”已不再是个新名词，而且越来越被社会所广泛关注。故名思议，就是房屋的奴隶的意思。“房奴”指的是城镇居民通过抵押贷款来进行购房，在生命黄金时期中的20～30年，每年用占可支配收入的40%～50%甚至更高的比例来偿还贷款本息，从而给人们的家庭生活造成长期压力，影响正常消费。购房往往还会影响到自己的教育支出、医药费支出和抚养老人等生活领域，致使家庭生活质量严重下降，甚至还会让人感到被奴役般的压抑。
一般而言，“房奴”指的是家庭的月供额超过了当月收入的50%以上的家庭，这种类型的家庭由于负债率较高，已经影响了家庭生活的正常品质。很多国家将整套房屋总价与家庭年可支配收入的比例当作是度量住宅市场的重要指标。而我国的各大中城市的房价收入比大多都已超过了6倍，其中北京、南京、青岛等城市的比率甚至都已超过了10倍，房价显然普遍偏高。房价上涨导致生活满意度下降的群体不仅是低收入者，而且也波及到了中等收入人群。按照国际通行的看法，月收入的1\/3乃是房贷按揭的一条警戒线，如果越过了这条警戒线，便很可能会出现很大的还贷风险，同时还会严重影响到正常的生活质量。
从中国国内的经济发展水平来看，居民的住房消费支出只要超过家庭收入比重的30%就会存在过度负担的问题。有关调查显示，我国32.18%的人月供额超过了月收入的50%以上，成为名副其实的“房奴”。他们在享受有房一族的心理安慰的同时，更承受着“一天不工作，就会被社会所抛弃”的精神重压，生活质量因此大打折扣。很多按揭买房的人自称为“蜗牛”一族，整天为了还贷问题而忙碌着，丧失了享受生活的权利。他们常常会无奈地戏称自己正在已经叩响了“忧郁症”的大门，甚至一只脚早就迈进去了。