第27章

房产与股票、债券、外汇、基金、期权、期货、保险、黄金、珠宝、艺术品一样，是众多投资工具中的一种。

目前全国房价仍然居高不下，黄土即黄金，如果没有进行个人房产投资意味着你自动放弃了从房价上涨的市场中分得一杯羹的机会。

只要房产的年回报率高于定期存款利率和通货膨胀率，以自有资金购房就是实现资金保值增值的正确之选；只要房产的年回报率高于房贷利率，从银行尽可能的融资就不失为一种理性的投资行为。

《穷爸爸，富爸爸》一书中曾经这样简单的定义资产与负债：能够带来保值或增值的即是资产；反之则是负债。因此，购买资产即为投资；反之则属于消费。个人房产投资的实质即是通过购买房产，实现资金的保值与增值。从某种意义上说，一宗房产，到底是属于投资还是消费，应该算作资产还是负债，有时仅仅取决于购买者的意识。但是即使是完全出于自住目的而购房的客户，至少也希望自己的房产能够保值，而将房产作为投资工具的人，则看中房产所带来的长期租赁收益或短期升值差价。

房产保值，即以不动产的方式，将资本“固化”，用来规避通货膨胀、利率、汇率、经济周期等各种风险；房产租赁收入，相当于股票每年的股息或分红；而房产升值差价，则相当于股票的价差。

房产投资和其他投资一样，是受政治、社会发展、财政政策、资本政策、利率、汇率、银行准备率、经济发展模式、周期、城市发展策略、对外贸易等多种因素综合影响的复杂游戏。例如，俗话说“乱世买黄金，盛世兴收藏”，说的就是投资方式与社会稳定之间的关系，因为社会动荡容易造成货币贬值，不如黄金的安全性高；而艺术品虽然流动性差，但生逢盛世、世人好奢侈，却容易卖个好价钱。同样，如果经济大萧条、社会动荡或者爆发战争，与其拥有几套房子，可能还不如拥有两袋土豆来的实在；只有社会稳定、经济繁荣，人们才会产生租房、买房、换房、二房的需求。

另一方面，房产投资与其他投资是一个相互作用、相互影响的系统，不可割裂、孤立地考虑。　比如，前一段时间，上海房地产泡沫论甚嚣尘上，论据之一是大量的国际资本入市。国际资本之所以愿意承担两次换汇的成本而进入中国，是与美元近几年利率偏低、人民币采取盯紧美元的固定汇率制度等因素密切相关的。因此，当人民币改为盯紧一揽子货币并采用浮动汇率政策后，国际资本开始套现外逃，上海房市应声萎靡。再比如，广大国民置国家一系列宏观调控政策于不顾，房产投资热情持续旺盛，是与股票市场多年来乱七八糟的情况关联甚密的，其关系好比一个跷跷板的两端。当存款利息持续偏低，甚至低于通货膨胀率的时候，老百姓将手中的钱继续存在银行，无疑是一种谨慎有余、智商不足的行为，庞大的民间资本在焦急的寻找出路。而股票市场连年低落、黑幕不断，投资其中好比猴子捞月，搞不好自己都赔进去，社会上又缺乏其他的投资渠道，此时，房产作为投资工具，其相对低风险、高回报、技术含量与进入门槛低的优势便浮出水面，成为了大量游资情有独钟的选择。因此可以大胆的预言，除非出现新的优质的投资工具，否则股市一天不振兴，广大国民对于个人房产投资的“依恋”便一天不会消褪。