第51章

在中国，房子已经超越了简单的“住的地方”这一概念，而是逐渐成为商品化的固定资产投资方式，随着房价逐步提高，现在已经被越来越多的人所关注。

因为冲动难以避免，所以要扼住冲动就需要制定一些规则，并尽量遵守，借此达到少犯冲动的错误。在这里例举房产投资中几个实用技巧，供年轻人在投资房产时加以参照。

买房巧用公积金

因为随着房价不断上升，买房不仅可自住，还可以通过买房而理财。现在很多企事业单位都为员工提供高比例的住房公积金。有的企业员工公积金月度交纳总额超过1000元。在现在银行利息少、CPI高企之下，让公积金躺在账户里“睡觉”不是明智之举。如何运用公积金就有大说道，如果运用得好，甚至还能为自己日常生活增加收入。

高明在一家事业单位上班，一家现在的住房没有背着贷款，家里还有储蓄20万。由于股市、黄金和外汇行情忽上忽下，高明不想冒险投资，所以房产就成为第一选择。高明用这20万作为首付，其余的全部用公积金贷款按揭30年，购买一套市内两居室住房。

每月高明需要还公积金贷款支出1600元，但他和妻子两个人公积金账户里共有近6万元，每月还有1700多元的入账，因为买房贷款用了公积金，所以公积金里的存款和每月公积金入账，就可以用来还贷。

后来高明把房子简单装修后租出去，租金每个月1300元。全年15600元就算作20万的利息了，和银行利息比自然要高很多。

在这个案例中，高明不仅利用公积金还房贷，用房租当高利息，而且由于房价上涨，他的房产也在升值。由此可见，在条件允许的情况下，买房时最好不要一次性付全款，应尽量降低公积金账户中的存款比例，同时提高贷款比例。

从小房产开始投资

你买房要贷款还是要一次性付清，不同的人会有不同的考虑。现在的年轻人，尤其是为结婚准备新房的年轻人，看到一幢幢拔地而起的高档小区，往往会有买房一步到位的想法，既是高档小区又是上百平的房子。这时一定不要为一时冲动付出很大，要量力而为，选择适合自己资产的房产投资。

王杰夫妇现在都是28岁，虽然收入不多，但工作稳定，现有一套市区70平方米两室的老房子，如果出售，大概可以得到现金30万元，夫妇俩还有10万元的现金。如果要买心仪的新小区120多平方米的三室房，房价已达60万元，小王夫妇贷款购买这套房，剩下的现金用于支付各类税费和装修。但从此以后，夫妇俩每月要支付2000元左右的房贷，对于月薪总额仅3000多元的这个家庭来说，交完房贷，两人生活水平将迅速下降。

怎么办呢？在这种情况下，一定不能冲动，强行购买120平方米的新房。可以选择适合自己资产条件的投资：将老房子转售为租，月租金1000元，10万元的现金再买套18万元左右的老房子，月租金500元。而那个环境很好的新小区因为离城区较远，入住率低，三室简装的月租金仅1600元左右。夫妇俩用两套房子的租金租下了这套120平方米的新房，住进了自己心仪的小区，每个月只需额外支付小房子的8万元房贷和新房租金差100元，合计也不过700多元。

这样一来，两人不仅住进新房，生活质量也没有下降，而且资金条件好时，可以提前还贷。因此给年轻人投资房产的建议就是，从适合自己的小房产开始投资，一点点攒足大房子的钱，循序渐进，不可幻想一步登天。

可投资房产边缘产品

除了买房子之外，还可以选择投资房产边缘产品。对于房地产不熟悉的投资者，不必看到房地产升值，一时冲动就决定买房。可以投资房地产股以及房地产信托产品等方式，达到间接投资房地产，逐步了解房地产市场的目的。

林先生是深圳某家大型企业职员，和很多同事不同，他并不热衷于买房，一则房屋出租投资回报率并不高。从目前的深圳房屋租赁市场来看，多年前售后公房的出租投资回报率是最高的，可以达到10%～15%左右，而一些新交房楼盘的投资回报率较低，仅3%左右。二则小林对房地产市场不是很了解，不愿把钱全投入其中。

他的观点是，这两年炒股票、买基金等，一年下来哪个还不比3%要高？比如说，现在一年期存款利率为4.14%，这就意味着50万元存银行每年有2.07万元的利息。大可拿出其中的一部分钱来租下一套不错的房子，剩下来的钱爱怎么花就怎么花。

也许有人会说，这样并没有考虑存款到期再也无法获得那么高的利率，还有就是要是租金不断上涨，踏空房地产市场的牛市不后悔吗？

其实不然，只要经济不断成长，房产肯定是上佳的投资对象，但这并不等于说一定要把住房当作投资对象。像小林这样的投资者可以投资房地产股，可以投资房地产信托产品，也可以投资国际上的房地产投资基金。

不宜让投资的房产空置

你会让投资的房产空置吗？这可是一个不明智的做法。有租金支撑的房子像“开工资”，月月开年年开，没有租金支撑的房子像“一次性产品”，投资收益只有在房子出手时才能“一现”。这话有一定的道理。

如今有不少房产投资者怕麻烦将已购房子空置。这既造成房产资源的浪费，又减少了自己的投资收益。其实，房产的投资收益有两块，一块是增值，一块是租金。只有玩转增值和租金，才是合格的房产投资者。

投资者买房为升值，这种理财思路是对的，但是买房以后坐等升值，就不可取了。一来，就住房而言，它的基本用途是居住，无论是自住还是他住，它都在释放着它应有的价值，一旦无人使用它，它的价值无法释放，投资者就得不到投资回报。

二来，持有房子也是有成本的，而且成本不低，这是投资买房与投资其他理财产品不同的一个特性。房子的持有成本可分为资本性支出和物业性支出两大类。资本性支出主要包括在持有期间为贷款而付出的利息和首付款的时间成本〔一般按同期银行存款利率计算〕，如果没有贷款就涉及到本金的银行利息；而物业性支出的种类比较多，主要有物业管理费、装修费折旧等。

为此，投资者不妨针对短期持有和长期持有分别对待。

对于那些以短期持有为目的的房产投资者来说，一个楼盘从交房开始，园区一到两年是装修扎堆之时，房产投资者可在拿到房子的钥匙后，把清水房出租给装修公司作临时办公用，如果是一楼的房子，还可以出租给建材供应商作临时仓库。对于以长期持有为目的的房产投资者来说，应该对已购房产进行简单的装修，以提高投资房的出租收益。

总之投资房产作为一种理财方式，要通盘考虑。