第6章

2.3.1利用价外费用进行节税

一、价外费用相关概述

营业税的计税依据是营业额，营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项及其他各种性质的价外收费。同时，营业税暂行条例又规定，物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于“服务业”税目中的“代理”业务，只对其从事此项代理业务取得的手续费收入征收营业税。这就为房地产开发企业通过控制价外费用进行营业税筹划提供了空间。

二、成立物业公司代收价外费用节税

房地产企业在销售房产的过程中，往往同时要代收天然气、煤气、有线电视等单位的天然气初装费、有线电视初装费等费用。根据营业税税法的有关规定，营业税的应纳税营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。价外费用包括向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费。因此，房地产企业在销售房产的过程中的上述各项代收款项，均应并入房产销售收入，计算缴纳营业税。

如果能将上述代收款项从房地产公司的计税收入中分离出去，就可以将原本不属于房地产公司收入的代收费用从其销售收入中分离出去，最终达到降低税负的目的。也就是说，只要房地产公司将这部分代收款项让自己成立的物业管理公司来代为收取就可达到节税目的。因为物业管理属于服务行业，而代收款项这种行为属于服务行业税目中的代理业务，根据规定，物业管理企业代有关部门收取水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租的行为，属于营业税“服务业”税目中的“代理”业务，因此，物业管理企业代有关部门收取的水费、电费、燃（煤）气费、房租不缴纳营业税，只是从事此项代理业务取得的手续费收入缴纳营业税。

【例2-11】东方房地产公司开发一座居民住宅楼，预计房款收入为5000万元，同时需代收天然气初装费、有线电视初装费和小区公共设施维修基金等费用共计1000万元。营业税税率为5%，不考虑其他税费。

1.东方房地产公司在收取5000万元房款的同时收取各种代收款项1000万元，应缴营业税为6000×5%=300（万元）。

2.东方房地产公司在房产销售过程中只收取房产的价款5000万元，其他相关代收款项由东方物业管理公司收取，物业公司按1%收取手续费。

东方物业管理公司应缴营业税为：10×5%=0.5（万元）

东方房地产公司的应缴营业税：5000×5%=250（万元）

房地产公司和物业公司的总税负为0.5+250=250.5（万元）

由此可以看出，房地产企业在销售过程中的业务利用价外费用进行节税，可减少营业税纳税额300—250.5=49.5（万元）。

2.3.2利用不同税率进行节税

一、成立装修公司利用低税率进行节税

我国现行营业税，区分不同行业和经营业务，并按照这些业务在国民经济中的影响程度，分别设计了四档税率：交通运输业、建筑业、邮电通信业和文化体育业适用较低的3%税率；服务业、转让无形资产和销售不动产适用较高的5%的税率；金融保险业适用8%的税率；娱乐业适用5%～20%的浮动税率。按照营业税暂行条件的规定，娱乐业是现行营业税制度中唯一使用浮动税率的税目。

销售不动产适用的是5%的营业税税率，房屋装修属于建筑安装业适用3%的税率。

纳税人通过一定的合法途径，使其所拥有的课税对象直接适用于较低的税率计税，以达到减轻税收负担的目的。引起这种税收筹划行为的外部原因主要在于税收的地区、行业差异以及对不同所有制性质的企业实行不同税收待遇的结果。

【例2-12】东方房地产公司开发总面积为100万平方米商品房，市场价格为5000元\/平方米，装修费按1000元\/平方米计算。营业税税率为5%，不考虑其他税费。

1.东方房地产公司在销售商品房时只签订一份销售合同，则营业税为：6000×100×5%=30000（万元）。

2.东方房地产公司在销售商品房时只签订一份销售合同，另成立东方装修公司与客户签订装修合同。

东方装修公司应缴营业税为：1000×100×3%=3000（万元）

东方房地产公司的应缴营业税：5000×100×5%=25000（万元）

房地产公司和装修公司的总税负为：3000+25000=28000（万元）

由此可以看出，房地产企业利用在销售过程中的不同税率进行节税，可减少营业税纳税额30000—28000=2000（万元）。

二、签订合同利用建筑业低税率节税

按照建筑工程承包公司与建设单位是否签订承包合同，我国税法将建筑工程承包业务应缴的营业税划归为两个不同的税目，适用不同的税率，即某些业务按照建筑业税目适用3%的税率，某些业务按照服务业税目适用5%的税率。

根据《营业税暂行条例》的规定，建筑业的总承包人将工程分包或者转包给他人的，以承包额减去付给分包人或者转包人的价款后的余额为营业额。此外，工程承包公司承包建筑安装工程业务，无论其是否参与施工，均应按“建筑业”税目征收营业税。如果工程承包公司不与建设单位签订承包建筑安装工程合同，只是负责工程的组织协调业务，对工程承包公司的此项业务则按“服务业”税目征收营业税。具体而言，若承包公司与发包单位签订的是工程承包合同，适用建筑业3%的税率；否则，将适用服务业5%的税率。对此，建筑业纳税人尤其是工程承包公司就要清楚掌握，在不进行施工而只是组织协调的情况下应通过签订适当的合同，改变自身业务的性质，避免适用服务业的5%的税率，而是按照建筑业的3%的税率对其所得缴纳营业税，从而实现节税的目的。

【例2-13】甲单位发包某工程。在工程承包商东方房地产公司的协助下，施工单位A最后中标。于是，甲单位与A公司签订了工程承包合同，总金额为2000万元。甲单位未与东方公司签订承包建筑安装工程合同，而只是负责工程的组织协调业务，A公司支付给东方公司服务费用200万元。

东方公司应纳营业税为：200×5%=10（万元）。

如果东方公司直接和甲单位签订承包合同，合同金额为2000万元。然后，东方公司再把该工程转包给A公司，分包款为1800万元。

东方公司应缴纳营业税（2000—1800）×3%=6（万元）。

通过这种税率上的筹划操作，东方公司可节省营业税4万元。