第10章

4.1.1企业房产税的相关概述及税收优惠

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。

一、房产税纳税义务人

1.产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。

2.产权出典的，由承典人纳税。

3.产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。

4.产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税。

5.无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。

二、房产税征税对象和征税范围

1.房产税的征税对象。

房产：是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产，但室内游泳池属于房产。

由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

2.征税范围：城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村的房屋。

城市：是指经国务院批准设立的市。

县城：是指未设立建制镇的县人民政府所在地。

建制镇：是指经盛自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。

工矿区：是指工商业比较发达，人口比较集中，符合国务院规定的建制镇标准，但尚未设立镇建制的大中型工矿企业所在地。开征房产税的工矿区须经盛自治区、直辖市人民政府批准。

城市的征税范围为市区、郊区和市辖县县城。不包括农村。

建制镇的征税范围为镇人民政府所在地。不包括所辖的行政村。

三、房产税计税依据

1.对经营自用的房屋，以房产的计税余值为计税依据。所谓计税余值，是指依照税法规定按房产原值一次减除10%～30%的损耗价值以后的余额。其中：

（1）房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。

（2）房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。

（3）纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。

（4）更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应的设备和设施的价值。

（5）自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，也应该征收房产税。

（6）在确定计税余值时，房屋原值的具体减除比例，由盛自治区、直辖市人民政府在税法规定的减除幅度内自行确定。如果纳税人未按会计制度规定记载原值的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值；对房产原值明显不合理的，应重新予以评估；对没有房产原值的，应由房屋所在地的税务机关参考同类房屋的价值核定。在原值确定后，再根据当地所适用的扣除比例，计算确定房产余值。对于扣除比例，一定要按照由盛自治区、直辖市人民政府确定的比率执行。

2.对于出租的房屋，以租金收入为计税依据。

（1）房屋的租金收入包括货币收入和实物收入。

（2）如果纳税人对个人出租房屋的租金收入申报不实或申报数与同一地段同类房屋的租金收入相比明显不合理的，税务部门可以按照有关规定，采取科学合理的方法核定其应纳税款。

3.投资联营和融资租赁房产的计税依据。

（1）对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产的余值作为计税依据计征房产税；对以房产投资，收取固定利润，不承担联营风险的，按出租房产征税，按租金收入计征房产税。

（2）对融资租赁房屋的情况，在计征房产税时应以房产余值计算征收。

4.居民住宅区内业主共有的经营性房产的计税依据。

对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。

四、房产税税率

1.按房产余值计征的，年税率为1.2%；

2.按房产出租的租金收入计征的，税率为12%。

但对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。

五、房产税应纳税额的计算

1.从价计征的计算。

从价计征是按房产的原值减除一定比例后的余值计征，其公式为：

应纳税额=应税房产原值×（1-扣除比例）×年税率1.2%

2.从租计征的计算。

从租计征是按房产的租金收入计征，其公式为：

应纳税额=租金收入×12%

纳税义务发生时间：将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。其余均从次月起缴纳。

六、房产税税收优惠

1.国家机关、人民团体、军队自用的房产税免征房产税。但上述免税单位的出租房产不属于免税范围。

“人民团体”是指经国务院授权的政府部门批准设立或登记备案并由国家拨付行政事业费的各种社会团体。

2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产免征房产税。但学校的工厂、商店、招待所等应照章纳税。

实行差额预算管理的事业单位，虽然有一定的收入，但收入不够本身经费开支的部分，还要由国家财政部门拨付经费补助。因此，对实行差额预算管理的事业单位，也属于是由国家财政部门拨付事业经费的单位，对其本身自用的房产免征房产税。

由国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，应征收房产税。但为了鼓励事业单位经济自立，由国家财政部门拨付事业经费的单位，其经费来源实行自收自支后，从事业单位经费实行自收自支的年度起，免征房产税3年。

3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产免征房产税。但经营用的房产不免。

4.个人所有非营业用的房产免征房产税。但个人拥有的营业用房或出租的房产，应照章纳税。

5.对行使国家行政管理职能的中国人民银行总行所属分支机构自用的房地产，免征房产税。

6.经财政部批准免税的其他房产：

（1）老年服务机构自用的房产免税。

（2）损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。

（3）纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中做相应说明。

（4）在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。但工程结束后，施工企业将这种临时性房屋交还或估价转让给基建单位的，应从基建单位减收的次月起，照章纳税。

（5）为鼓励地下人防设施，暂不征收房产税。

（6）从1988年1月1日起，对房管部门经租的居民住房，在房租调整改革之前收取租金偏低的，可暂缓征收房产税。对房管部门经租的其他非营业用房，是否给予照顾，由各盛自治区、直辖市根据当地具体情况按税收管理体制的规定办理。

（7）对高校后勤实体免征房产税。

（8）对非营利性的医疗机构、疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构自用的房产，免征房产税。

（9）从2001年1月1日起，对按照政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支的事业单位向职工出租的单位自有住房，房管部门向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。

（10）对邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围内的房产，应当依法征收房产税；对坐落在城市、县城、建制镇、工矿区范围以外的尚在县邮政局内核算的房产，在单位财务账中划分清楚的，从2001年1月1日起不再征收房产税。

（11）向居民供热并向居民收取采暖费的供热企业的生产用房，暂免征收房产税。这里的“供热企业”不包括从事热力生产但不直接向居民供热的企业。

（12）自2006年1月1日起至2008年12月31日，对为高校学生提供住宿服务并按高教系统收费标准收取租金的学生公寓，免征房产税。

对从原高校后勤管理部门剥离出来而成立的具有法人资格的高校后勤经济实体自用的房产，免征房产税。

7.从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。

七、免纳房产税

1.国家机关、人民团体、军队自用的房产。国家机关、人民团体、军队自用的房产，是指这些单位本身的办公用房和公务用房。

2.由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。事业单位自用的房产，是指这些单位本身的业务用房。

3.宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。宗教寺庙自用的房产，是指举行宗教仪式等的房屋和宗教人员使用的生活用房屋。

公园、名胜古迹自用的房产，是指供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房屋。

4.个人所有非营业用的房产。

5.经财政部批准免税的其他房产。

上述免税单位出租的房产以及非本身业务用的生产、营业用房产不属于免税范围，应征收房产税。

八、房产税的其他规定

1.纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代缴纳房产税。

2.《房产税暂行条例》第九条规定，“房产税由房产所在地的税务机关征收。”房产不在一地的纳税人，应按房产的坐落地点，分别向房产所在地的税务机关缴纳房产税。

3.根据房产税暂行条例的规定，不在开征地区范围之内的工厂、仓库，不应征收房产税。

4.企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产，可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产，免征房产税。

5.为鼓励利用地下人防设施，对其暂不征收房产税。

6.个人出租的房产，不分用途，均应征收房产税。

7.根据房产税暂行条例规定，个人所有的非营业用的房产免征房产税。因此，对个人所有的居住用房，不分面积多少，均免征房产税。

8.根据房产税暂行条例规定，房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。因此，个人出租房屋，应按房屋租金收入征税。

9.房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在账簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。

10.经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。

11.根据房产税暂行条例规定，具体减除幅度以及是否区别房屋新旧程度分别确定减除幅度，由盛自治区、直辖市人民政府规定：减除幅度只能在10%～30%以内。

12.房产税属于财产税性质的税，对微利企业和亏损企业的房产，依照规定应征收房产税，以促进企业改善经营管理，提高经济效益。但为了照顾企业的实际负担能力，可由地方根据实际情况在一定期限内暂免征收房产税。

13.纳税人自建的房屋，自建成之次月起征收房产税。

纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。

纳税人在办理验收手续前已使用或出租、出借的新建房屋，应按规定征收房产税。

14.企业停产、撤销后，对他们原有的房产闲置不用的，经盛自治区、直辖市税务局批准可暂不征收房产税；如果这些房产转给其他征税单位使用或者企业恢复生产的时候，应依照规定征收房产税。

15.凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。

16.公园、名胜古迹中附设的营业单位，如影剧院、饮食部、茶社、照相馆等所使用的房产及出租的房产，应征收房产税。

17.承租人使用房产，以支付修理费抵交房产租金，仍应由房产的产权所有人依照规定缴纳房产税。

18.房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。

19.纳税单位与免税单位共同使用的房屋，按各自使用的部分划分，分别征收或免征房产税。

4.1.2房地产企业房产税的概述及申报指南

一、房地产企业房产税的相关规定

1.关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税，但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。

2.关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题。

（1）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

（2）购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

（3）出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

（4）房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

3.按房产原值计征房产税有规定。

对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整，对房产原值明显不合理的，应重新予以评估。凡按会计制度规定在账簿中记载有房屋原价的，即应以房屋原价按规定减除一定比例后作为房产余值计征房产税。没有记载房屋原价的，按照上述原则，并参照同类房屋，确定房产原值，计征房产税。

从2009年1月1日起，对依照计税的房产，不论是否记载在“固定资产”科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。

4.房产原值和附属设备。

房产是以房屋形态表现的财产，房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，不属于房产。房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。主要有：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸汽、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电信、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。电灯、照明线从进线盒连接管算起。

从2006年1月1日开始，为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。

自2006年1月1日起，凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。

5.房产权属发生变化，纳税义务截止时间明确。

关于确定房产税、城镇土地使用税发生时间问题进行了明确，规定购置新建商品房，自房屋交付使用次月起计征房产税和城镇土地使用税；购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书次月起计征房产税和城镇土地使用税；出租、出借房产，自交付出租、出借房产次月起计征房产税和城镇土地使用税；房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付次月起计征房产税和城镇土地使用税。

纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化而依法终止纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产、土地的实物或权利状态发生变化的当月末。即纳税人因房产、土地的实物或权利状态发生变化的次月起才免征相应的房产税、城镇土地使用税。

从2007年1月1日起，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳。合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳。

二、房地产企业售楼处是否缴纳房产税

1.临时搭建售楼处。

它是指房地产开发公司临时搭建的售楼处，在售楼结束后需要拆除的。

房产是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和维护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或者储藏物资的场所。

《财政部国家税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》（财税地字[1986]8号）第二十一条规定，凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交换或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。

根据上述规定，售楼处不论是永久性或临时性的，若符合上述房产定义，均应按规定缴纳房产税，但如果其符合免税条件，则可以免缴房产税。

2.自行开发门面作为售楼部。

房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付使用的次月起计征房产税。开发企业利用商品房作售楼部的情况，应自开始使用售楼部的次月起缴纳房产税。作为自用的售楼部，根据《房产税暂行条例》的相关规定，按照其售楼部房产原值的70%作为房产税应纳税所得额，再按1.2%的税率缴纳房产税。

在房产原值的确认上，应按照规定，即对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿的固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。房屋原价应根据相关会计制度的规定进行核算。对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定进行调整或重新评估房屋原价。

三、房地产企业房产税的会计核算

为了反映和核算企业应缴、已缴、多缴或欠缴的房产税的情况，企业应在会计上设置“应交税费——应交房产税”科目进行核算。

该科目贷方反映按规定计算应缴的房产税数额，借方反映实际缴纳的房产税数额；若有贷方余额，表示企业欠缴或需补缴的房产税款，若有借方余额，表示企业实际多缴纳的房产税的税款。

当企业计算出应缴的房产税时，借记“管理费用”或“商品流通费用”等科目，贷记“应交税费——应交房产税”科目；当按规定实际上缴房产税时，借记“应交税费——应交房产税”科目，贷记“银行存款”等科目。

由于房产税也是按年征收，分期缴纳的办法进行征收，所以对其会计处理也可以照车船税等方法进行。即如果房产税按月缴纳或分期缴纳，但税款金额不大的，可在按规定计算出应纳的车船税时，直接借记管理费用或商品流通费用等科目；如果企业分期缴纳，而且每期缴纳的房产税数额比较大时，可以通过待摊费用科目，分期摊入有关成本费用中去。

房地产开发企业拥有房产所有权时，要对其经营自用的房屋、出租的房屋征收房产税。

应纳房产税=房产计税余值（或租金收入）×适用税率

企业缴纳的房产税，应在“管理费用”或“待摊费用”账户中按时列支。

预提税金时：

借：管理费用（或待摊费用）

贷：应交税费——应交房产税

每月缴纳税金时：

借：应交税费——应交房产税

贷：银行存款

月份终了，企业计算出按规定应缴纳的房产税税额，作如下会计分录：

借：管理费用

贷：应交税费——应交房产税

企业按照规定的纳税期限缴纳房产税时，应作如下会计分录：

借：应交税费——应交房产税

贷：银行存款

【例4-1】东方房地产公司2009年12月31日“固定资产——房产”账面原值为1000000元。2010年2月1日，企业将房产原值为500000元的房屋租给其他单位使用，每年收取租金收入60000元。当地政府规定，按房产原值扣除30%后作为房产余值，适用税率1.2%纳税；对于出租房屋取得租金的房产，按其租金收入适用12%的年税率纳税；房产税按年计算，分季缴纳。试计算企业1～3月应纳房产税并进行会计处理。

1月份按房产余值计算全年应纳税额为：

年应纳税额=1000000×（1-30%）×1.2%=8400（元）

月应纳税额=年应纳税额÷12=8400÷12=700（元）

则1月份应纳税额为700元。

2月份企业应按房产余值和租金收入分别计算应纳税额：

按房产余值计算的应纳税额：

年应纳税额=（1000000-500000）×（1-30%）×1.2%=4200（元）

月应纳税额=4200÷12=350（元）

按租金收入计算的应纳税额为：

年应纳税额=60000×12%=7200（元）

月应纳税额=7200÷12=600（元）

则2月份、3月份应纳房产税税额为：

月应纳税额=350+600=950（元）

则1月末应作如下会计分录：

借：管理费用。

贷：应交税费——应交房产税。

2月末、3月末企业应分别作如下会计分录：

借：管理费用。

贷：应交税费——应交房产税。

4月初企业缴纳一季度应纳税额5200元。

借：应交税费——应交房产税。

贷：银行存款。

【例4-2】东方房地产公司2010年1月1日拥有房产原值为1000000元，其中有一部分房产为企业所办幼儿园使用，原值为100000元。当地政府规定，按原值一次减除20%后的余值计算应纳税额，按年计算，分月缴纳。试计算1月份企业应纳房产税并进行会计处理。

按规定，企业办的幼儿园自用的房产，免征房产税。则企业应纳房产税税额为：

年应纳税额=（1000000-100000）×（1-20%）×1.2%

=900000×0.8×1.2%

=8640（元）

月应纳税额=63360÷12=720（元）

则每月末企业计算应纳税额时：

借：管理费用。

贷：应交税费——应交房产税。

企业在实际缴纳税款时：

借：应交税费——应交房产税。

贷：银行存款。

四、房产税的其他特殊规定

1.房产未竣工已使用。

东方公司、A公司两企业合作建房，在建工程的成本只在东方公司企业账上反映，工程尚未竣工，产权证也没有办理。现东方公司、A公司两企业已将房产投入使用，根据《房产税暂行条例》规定，房产税由产权所有人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。因此，东方公司、A公司企业应当分别就自己使用部分的房产缴纳房产税。

2.职工宿舍配套的浴室。

职工宿舍免费提供给员工住，但宿舍每层中有大约10平方米左右的浴室，作为职工宿舍配套的浴室，可与职工宿舍一并免征房产税。但对于独立的职工浴池，则应按照规定征收房产税。

3.企业租给职工住宿用房。

按照房产税条例的规定，房产税由产权所有人缴纳，企业自用的房产，除企业办的学校、医院、托儿所自用的免税外，均应征收房产税。

对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房，暂免征房产税。因此，企业出租给职工住宿用房，符合上述免税条件的，可以免征房产税。

4.房屋出典。

（1）房屋出典不同于出租。

房屋出典是指承典人支付房屋典价而占有、使用出典人的房屋，出典人于典期届满时，返还典价赎回房屋或者不回赎而丧失房屋所有权。房屋出典是“房不计租、钱不计息”的互利、有偿法律关系。而房屋租赁，是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的行为。

（2）房屋出典不同于房屋出租，二者的区别在于：

①房屋出典中承典人取得的是用益物权即房屋典权；房屋出租中承租人取得的是具有物权某些特征的债权即租赁权。

②房屋出典中出典人须通过返还典价款才能赎回房屋，房屋出租中出租人无须返还租金即可收回房屋。

③房屋出典中承典人交付的典价不同于房屋出租中承租人支付的租金，这二者的性质、计算方法、支付方式都不同。

在房产税的纳税人及计税依据的确定上，对出典行为而言，根据《房产税暂行条例》第二条规定，房产税由产权所有人缴纳。产权出典的，由承典人缴纳，即纳税义务人为承典人，关于出典房产的房产税计税依据问题，根据现行房产税政策，房产税有从租和从价两种计税依据，根据上述分析，由于出典不同于出租，出典人收取的典价也不同于租金。因此，不应将其确定为出租行为从租计征，而应按房产余值计算缴纳。为此，《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2009〕128号）明确规定，产权出典的房产，由承典人依照房产余值缴纳房产税，税率为1.2%。

而房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%，其纳税义务人为产权所有人，由于房产税属于财产类税，不同于流转税，故只对财产所有者课税，也就是说对房屋租赁行为征收房产税的纳税人，不包括房屋的转租人，转租行为则无须缴纳房产税。

（3）房屋出典不同于房屋典当。

根据《典当管理办法》（商务部公安部2005年第8号令）的规定，房屋典当是指当户将其房地产作为当物抵押给典当行，交付一定比例费用，取得当金，并在约定期限内支付当金利息、偿还当金、赎回当物的行为。典当期限由双方约定，最长不得超过6个月。

房屋出典与房屋典当的区别在于：

①设立的目的不同。房屋出典对出典人而言是为取得典价款，对承典人而言是为取得房屋用益权；而房屋典当对出当人而言是通过不动产抵押以取得借款，对典当行而言则是为了获取当金利息而非对当物的用益权。《典当管理办法》第四十一条也明确规定，典当行在当期内不得出租、质押、抵押和使用当物。

②设定的权利性质不同。承典人在典期内取得的是对房屋的占有、使用、收益权，而当金利息在当期内并不能取得对当物的用益权。

因此，对房屋典当双方而言，其行为属于房地产抵押典当或借款业务，房屋仍由原产权人占有、使用，故其房产税仍有产权所有人即当户应按房产余值申报缴纳房产税。

5.无偿使用办公楼。

无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。同时，对免税单位无偿使用纳税单位的土地（如公安、海关等单位使用铁路、民航等单位的土地），免征土地使用税。对纳税单位无偿使用免税单位的土地，纳税单位应照章缴纳土地使用税。因此，上述公司应比照规定依法申报缴纳房产税和城镇土地使用税。

6.转租收入是否缴纳房产税。

根据现行房产税政策，房产税由房屋产权所有人缴纳。房产出租的，应由出租人按租金收入的一定比例缴纳房产税，对承租人将房产转租的，其转租收入不再征收房产税。

五、房产税纳税申报及缴纳

1.纳税义务发生时间。

（1）纳税人将原有房产用于生产经营，从生产经营之月起，缴纳房产税。

（2）纳税人自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起，缴纳房产税。

（3）纳税人委托施工企业建设的房屋。从办理验收手续之次月起，缴纳房产税。纳税人在办理手续前，即已使用或出租、出借的新建房屋，应从使用或出租、出借的当月起，缴纳房产税。

2.纳税期限。

房产税实行按年计算，分期缴纳的征收方法，具体纳税期限由盛自治区、直辖市人民政府确定。

3.纳税地点和征收机关。

房产税在房产所在地缴纳。房产不在同一地方的纳税人应按房产的坐落地点分别向房产所在地的税务机关纳税。

房产税由房产所在地的地方税务局负责征收。

4.纳税申报表的填制方法。

房产税的纳税人应按照条例的有关规定及时办理纳税申报。

税款所属时期：年月日至年月日计算单位：元\/平方米纳税人名称纳税编码身份证号码（个人）电话房产所属税务机关组织机构代码（单位）房产登记编号房产地址房屋名称（楼名、栋号、房号）房产用途房产原值计税余值适用税率年应缴纳税额本期应缴税额本期减免税额本期实缴税额合计申报人声明本人对所提交的文件、证件以及填写内容的真实性、有效性和合法性承担责任，如有虚假内容，申报人依法承担相关责任。

法定代表人（自然人申报人）签名（盖章）：

年月日授权人声明现授权为本申报人本次申报事项的代理人，其法人代表，电话。若采取邮寄方式送达申报有关往来文件，请寄给下列收件人：□申报人；□代理人。

委托代理合同编号：

授权人（法定代表、自然人申报人）签名（盖章）：

年月日代理人声明本申报事项根据国家税收法律法规及国家、税务机关的有关规定填报，如有虚假内容，代理人依法承担相关责任。

代理人（法定代表、自然人申报人）签名（盖章）：

年月日特别声明本人同意按照税务机关登记的本申报人的房地产信息申报纳税。法定代表人（自然人申报人）签名（盖章）：

年月日受理税务机关（章）：受理录入日期：受理录入人：填表说明：

“房产所属税务机关”：指房产所在地的主管税务机关。

“房产用途”：用数字表示：1.工业、2.商业、3.居注4.办公、5.旅馆业、6.其他。

“房产原值”：指取得房产时的账面价值或购买价值（包括企业出租房产原值）。

“计税余值”：指按房产原值申报缴纳房产税的房产，其计税余值等于房产原值的70%。

“适用税率”：分三种：

a.按房产原值征税的适用1.2%的税率；

b.按租金征税的适用12%的税率，纳税人申报时请填写《综合申报表》；

c.个人出租房产暂适用4%的税率，纳税人申报时请填写《综合申报表》。

“本期应缴税额”：等于年应缴纳税额\/4。

“本期实缴税额”：等于本期应缴税额-本期减免税额。