第49章 房地产泡沫中的蜗居和跳楼 (2)

这些并不能只归功于国内老百姓的“炒作”，老百姓哪有那么多钱？就算温州商人再有钱，也比不过那些看不见摸不着的国际热钱。这种时间上的吻合恐怕不会是巧合这么简单。房地产和股市的这轮炒作让某些人大赚特赚，实业又怎么能比呢？看着眼红的民营老板肯定要跟上国际游资掀起的这波投机大浪，去股市、房市里淘金，这是一定的。除了热钱流入，国内刺激经济的4万亿元投资计划，无疑也给炒作加入了一个最为可信的理由，但是实际上这种国家的4万亿投资虽然名义上说起来很大，却都是项目投资，一般来讲，投资周期很长，实际上每年投入的资金并没有那么多。而真正进入房产大炒作的正是内外游资的共同作用，同时，银行对于信贷的放松则起到了推波助澜的作用。国内商业银行追求股东回报，银行员工追求高业绩、高提成，在国家宽松的货币政策下，信贷怎能不像洪水猛兽一样流入经济循环？而借此推高房市价格，也就顺理成章。现在很多媒体不明所以地把矛头指向所谓的央企推高房价，简直是帮了“热钱”的忙。央企现在进入房地产也是高位接盘，给他人作嫁衣裳。作为央企就应该老老实实干自己的事，不要老想着赚快钱，求业绩，谋提升。

干好本职工作，提升全球的竞争力，才是正事，想利用自己能从银行搞到廉价的资本，进入房地产市场炒房炒地，最后只能炒了自己的鱿鱼。通货膨胀这种东西有点像天灾，没法躲，因为世界是美元控制着。而中国房市的暴涨，还有一部分是人祸。所谓人祸，就是官商勾结，买卖炒作土地。这种买卖者很大一部分都了解经济运行的结构，知道整个世界经济都在通胀，未来土地一定会增值。于是在低位通过各种人脉关系大量囤积土地，赌的就是未来价格上涨。如果说美国大投行、对冲基金是“金融部队”，打正规战、阵地战，各种资本较小的热钱就是游击队，根本不跟你打正规战，迅速买空卖空，只要有套利机会，无孔不入。当年在中国股市大涨的时候，热钱大赚了一笔，在2007年经济危机中，各种热钱慢慢布局房地产市场，然后在经济危机之后，料定各国政府必然出台刺激计划，借机迅猛炒高房市价格，在赚钱效应之下，国内游资跟随炒作，中国银行的资金迅速流入房市，老百姓只好高位被迫跟进，而这时候那些热钱就开始获利了结了。

有些人觉得房地产作为不动产不好炒作，可是前面已经说过了，除了自己投资之外，大热钱通过股市、信贷、信托、保险各种上市公司的股票都会间接推动地产资金膨胀，自己的投资只不过把浪掀起来，后面庞大的资本力量推动，才是套利的根本。如果股票的流动性大家都不否认的话，还会说房地产不好炒吗？房价还没下来，我的股票已经跑了，老百姓还是觉得房价有希望，以为是逢低买入，结果轮番被套。另外，房地产本身的流动性也不可小视，期房的炒作更甚。媒体不是有报道，在海南甚至1周、1天、1小时价格都会发生变化吗？疯狂的期房市与股市的流动性相比，其实并不逊色。所以，从通货膨胀的角度来理解就可以看出，高房价并不是贫富差距造成的，但是高房价导致了贫富差距的恶化。城里老百姓那点血汗钱，农民工那点血汗钱，都被通货膨胀的巨浪吞噬。由于热钱和通货膨胀的因素，就造成了炒作房地产的绝佳概念，热钱投机必须有低买，但还得能卖出去。去年房市价格翻倍上涨在今年政府突然出台的紧缩政策下，给热钱投机者一次巨大的打击。从技术角度来看，如果政府不出台政策，等到老百姓接了高位的房价，等炒作者完全出手，房价暴跌，受损失最重的还是那些最后接盘的老百姓。

因为他们信息渠道最少，金融知识最少，追涨杀跌的结果只能是高位接盘。从这个角度来看，政府针对房地产的调控，比如集中控制银行信贷，敲警钟的目的更为明显，因为现在这个房价是老百姓根本买不起的，敲警钟避免让更多的中产者高位接盘，只能是能捞几个捞几个。但是资本套利就是这样：怎么炒上去的，还会怎么跌下来，回归本来的价值。如果一旦经济周期反转，进而进入全球资本相对紧缩期，大财团们才能又有抄大底的机会。高房价能不能打下来？很多人现在都怀疑。前面也说了，这一轮的房价上涨，根本上是全球通货膨胀的结果，而这轮通货膨胀已经绵延数十年了。从1971年美国取消“金本位”，就开始了第一浪，到今天已经形成吞天海啸，全球有毒资产泛滥成灾。在这个大背景下，中国的房地产价格如果想打下来，只有一个字：难！政府现在的想法就是挤压房市泡沫，不让这个泡泡变得更大，而这个泡泡最大的一部分就是投机。政府打压房地产投机，一共有四招。

第一招就是人民币坚决不升值，甚至放出话来，借各种因素让人民币产生贬值预期，这才能有效果，欧元都能贬值，我们怕啥。热钱进入房地产，根本原因就是投机套利，有人说我是投资房地产，那不也是让钱生钱，说得好听是投资，其实跟投机没什么本质区别。而压掉这部分投机套利，第二招就是“耗”。政府现在出台的政策，比如二套房首付提高，三套房不贷款，提高对土地的管理等，关键在于是否能够持久而坚定地执行。一旦持久战打下去，就给出台房产税腾出了时间，你不是说出台房产税需要时间吗？那就耗下去。在人民币坚决不升值的明确预期下，你不走，别人走，你就被套牢了，热钱才不会跟你大费周折，宁愿割肉也不会被套牢，而且很多热钱进入房产成本很低，并不会在乎一点利润损失，所以炒房者必定会抛售手中的房屋。这两招政府第一招没出，出了第二招，其结果就是现在看来打压效果不明显，因为第一招是根，第二招只有有了第一招才能管用。

日本政府玩得很阴，因为日本怕美国，所以日元表面升值，实际贬值，这倒是能促使经济运转，但是面临滞涨风险，中国坚决不能学日本，向美国屈服。这第二招，通过收紧信贷，主要是警示和降低银行风险。至于谁能耗过谁，就看谁先撑不住了。没有房地产的支撑，土地财政将面临前所未有的冲击，如何广开财源呢？就是第三招，出台资本利得税。中国民众普遍不统一出台房产税，因为大家都认为，好不容易买套房，要给儿子住、孙子住，多不容易啊，中国文化特重视家庭观念，这方面一定要考虑。再加上有人说政府这是扒皮，压榨老百姓的血汗钱，惹众怒，广积民怨不好。所以，房产税可以先不出，先出资本利得税，房屋买卖、公司转让，涉及土地、房产都要征税。

前面已经说了，资本的利得太大了，多少人通过投机地产发了横财，资本利得可以有，但是国家要从这部分利得上征税，现在房地产交易税少得可怜，提高征税比例，房地产公司转让土地，根据转让价格收税，原来土地多少钱买的，现在评估多少钱卖，之间的利差必须交税。这在美国、欧洲都很正常，在中国更没啥不行的。有了第三招，就不怕耗不下去。假如热钱闻风而逃，还要被中国政府扒一层皮，把吃进去的吐出来，再把这些钱专门用到改善老百姓住房、提高社保资金上，岂不是很好。这三招之外，还有第四招，就是加息，加息虽然可以打压房价，但是同时是把双刃剑，如果加息的话，房地产打压下来，但是经济也会因此而受挫，地方政府的财政负担加重、央企盈利能力下降。特别是在美国没有加息，人民币还要升值的前提下，加息会导致热钱进一步流入。所以在全球大通胀的前提下，中国独自加息，可能会有很大的副作用。以上这些是基于一个前提--全球通货膨胀继续。

资金实在太庞大了，不通过政府手段，根本无法做到截流，必须通过对资本利得征收高税收，就像过筛子一样，截流资本市场泛滥的资金，再把这部分钱用于改善民生，形成整个内需的循环，先“富民”再“强国”。最后，还有一点非常关键：打压高房价，并不是让人们不买房，而是打击囤积居奇，为了更多的人买得起房，这是个根本的出发点。所以，在打击对于房地产炒作的同时，要增加供给，要让更多的土地高效利用起来，让中国整个城市化的进程加速，让人均居住面积不断提高，这才能够带动内需。

现有的房地产市场，包括土地制度、开发机制都对开发商、地方政府财政有利，一打压，首先开发商不愿意买土地了，有土地也不愿意盖了，反而造成供应的稀缺，所以国家必须出台强有力的政策，把地方政府改善人均居住面积作为官员考核指标，逼迫地方政府把限价房市场搞起来，让市场的供给多起来。国有企业有资金愿意干限价房，就批土地去干，反正限制了楼面的最高价格，你们看着办，国有企业本身就不应该以盈利为目的，走一下量也很好。让更多价格能被老百姓接受的房屋盖起来，价格才会回归，这就像当年的德国大众和美国福特，工业化流水线制造汽车，中国要工业化房地产，让更多的房屋造出来，让城市的打工者购买、居住，这样才能实现杜大爷当年的梦想。