第4章

2.1.1企业营业税的相关概述及税收优惠

一、营业税征税范围

在中华人民共和国境内提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产。

1.在中华人民共和国境内是指：

（1）提供或者接受应税劳务的单位或者个人在境内。

（2）所转让的无形资产（不含土地使用权）的接受单位或个人在境内。

（3）所转让或者出租土地使用权的土地在境内。

（4）所销售或出租的不动产在境内。

2.应税劳务是指属于交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通讯业、文化体育业、娱乐业、服务业税目征收范围的劳务。

加工、修理修配劳务属于增值税范围，不属于营业税应税劳务。

单位或者个体经营者应聘的员工为本单位或者雇主提供的劳务，也不属于营业税的应税劳务。

3.提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产是指有偿提供应税劳务、有偿转让无形资产、有偿销售不动产的行为。

有偿是指通过提供、转让、销售行为取得货币、货物、其他经济利益。

二、营业税扣缴义务人

根据营业税有关规定负有代扣代缴营业税义务的单位和个人。主要有：

1.建筑业务实行分包或者转包的，以总承包人为扣缴义务人（根据新的营业税条例，从2009年1月1日起总包不用代扣代缴营业税）。

2.委托金融机构发放贷款，以受托发放贷款的金融机构为扣缴义务人。

3.分保险业务，以初保人为扣缴义务人。

4.单位或者个人进行演出由他人售票的，其应纳税款以售票者为扣缴义务人。

5.演出经纪人为个人时，其办理演出业务的应纳税款以售票者为扣缴义务人。

6.个人转让除土地使用权以外的其他无形资产，其应纳税款以受让者为扣缴义务人。

7.境外纳税人发生应税行为而在境内未设有经营机构的，其应纳税款以代理者为扣缴人；没有代理者的，以受让者或购买者为扣缴义务人。

三、营业税的起征点

1.根据《中华人民共和国营业税条例》（2009年1月1日起实施）第十条规定：纳税人营业额未达到国务院财政、税务主管部门规定的营业税起征点的，免征营业税；达到起征点的，依照本条例规定全额计算缴纳营业税。

2.根据《中华人民共和国营业税条例实施细则》（2009年1月1日起施行）第二十三条规定：条例第十条所称营业税起征点，是指纳税人营业额合计达到起征点。

营业税起征点的幅度规定如下：

（1）按期纳税的，为月营业额1000～5000元；

（2）按次纳税的，为每次（日）营业额100元。

盛自治区、直辖市财政厅（局）、税务局应当在规定的幅度内，根据实际情况确定本地区适用的起征点，并报财政部、国家税务总局备案。

四、营业税纳税时间

营业税纳税人发生缴纳营业税行为应履行纳税义务的时间。一般为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。但同时有下列特殊规定：

1.纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

2.自建行为的纳税义务发生时间，为纳税人销售自建建筑物并收讫营业额或者取得索取营业额凭据的当天。

3.纳税人将不动产无偿赠与他人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权发生转移的当天。

五、营业税纳税期限

按营业税有关规定所确定的纳税人发生纳税义务后，计算应缴纳营业税税款的期限。根据营业税有关规定，营业税具体的纳税期限，由主管税务机关依纳税人应纳税额之大小核定，可核定为5日、10日、15日、1个月或者1个季度。不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税。

六、营业税纳税地点

按照营业税有关规定，纳税人申报缴纳营业税税款的地点。一般是纳税人应税劳务的发生地、土地和不动产的所在地。具体规定为：

1.纳税人提供应税劳务，应向劳务发生地的主管税务机关申报缴税；纳税人提供的应税劳务发生在外县（市）的，应向劳务发生地主管税务机关申报纳税而未申报的，由其机构所在地或居住地主管税务机关补征。自2009年起，营业税纳税人提供应税劳务的纳税地点按劳务发生地原则确定调整为按机构所在地或者居住地原则确定。这一规定可以解决在实际执行中一些应税劳务的发生地难以确定的问题。

2.纳税人从事运输业务，应当向其机构所在地主管税务机关申报纳税。但中央铁路运营业收入的纳税地点在铁道部机构所在地。

3.纳税人承包的工程跨省（自治区、直辖市）的，向其机构所在地税务机关申报纳税。

4.纳税人转让土地使用权或者销售不动产，应当向该土地或不动产的所在地税务机关申报纳税。

5.纳税人转让除土地使用权以外的其他无形资产，应当向其机构所在地税务机关纳税。

6.代扣代缴营业税的地点为扣缴义务人机构所在地。但国家开发银行委托中国建设银行的贷款业务，由国家开发银行集中在其机构所在地缴纳；中国农业发展银行在其省级以下机构建立前，其委托中国农业银行的贷款业务，由中国农业发展银行的省级分行集中于其机构所在地缴纳。

七、营业税税收优惠

1.关于营业税的起征点。

个体工商户和其他个人在中华人民共和国境内有偿提供营业税应税行为按期纳税的月营业额低于5000元（不含）或按次纳税的每次（日）营业额低于100元（不含），免征营业税。

2.金融保险方面的税收优惠。

（1）对农村信用社取得的金融保险业应税收入，减按3%税率征收营业税。

（2）对被撤销金融机构财产用来清偿债务时，免征被撤销金融机构转让货物、不动产、无形资产、有价证券、票据等应缴纳的增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加和土地增值税。

（3）国有独资商业银行、股份制商业银行开展国家助学贷款业务取得利息收入，免征营业税。

（4）对住房公积金管理中心用住房公积金在指定的委托银行发放个人住房贷款取得的收入，免征营业税。

（5）保险公司开办个人投资分红保险业务，免征营业税。

（6）保险公司开办的1年期以上返还性人身保险业务，凡开办的险种列入财政部、国家税务总局免征营业税的名单的，免征营业税。

（7）境内保险机构为出口货物提供的保险产品，免征营业税。

3.房地产业方面的税收优惠。

（1）2009年1月1日至12月31日，个人将购买超过2年（含2年）的普通住房对外销售免征营业税。2009年1月1日至12月31日，个人将购买超过2年（含2年）的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

（2）对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。

对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税。

（3）自2008年3月1日起，对个人出租住房，不分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税。

（4）农村、农场将土地承包（出租）给个人或公司用于农业生产的，取得的固定承包金（租金）免征营业税。

（5）单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。

4.交通运输方面的税收优惠。

（1）对铁路房建生活单位改制后的企业为铁道部所属铁路局及国有铁路运输控股公司提供的维修、修理、物业管理、工程施工等营业税应税劳务取得的应税收入，自2007年1月1日起至2010年12月31日免征营业税。目前尚未改制的铁路房建生活单位，经铁道部或各铁路局批准进行改制后，对其为铁道部所属铁路局及国有铁路运输控股公司提供上述服务取得的营业税应税收入，自其改制之日起至2010年12月31日免征营业税。

（2）自2005年6月1日起，对公路经营企业收取的高速公路车辆通行费收入统一减按3%的税率征收营业税。

（3）纳入全国试点物流企业名单的单位将承揽的仓储业务分给其他单位并由其统一收取价款的，以该企业取得的全部收入减去付给其他仓储合作方的仓储费后的余额为营业额计算征收营业税。

（4）纳税人将承揽的运输业务分给其他单位或者个人的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位或者个人的运输费用后的余额为营业额。

5.下岗再就业方面的税收优惠。

（1）对服务型企业（除广告业、房屋中介、典当、桑拿、按摩、氧吧外），在新增加的岗位中，当年新招用持《再就业优惠证》人员，与其签订1年以上期限劳动合同并依法缴纳社会保险费的，3年内按实际招用人数予以定额依次扣减营业税、城市维护建设税、教育费附加和企业所得税。定额标准为每人每年4000元。

（2）对持《再就业优惠证》人员从事个体经营的，3年内按每户每年8000元为限额依次扣减其当年实际应缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加和个人所得税。

上述优惠政策的审批期限为2009年1月1日至2009年12月31日。

6.邮政电信方面的税收优惠。

（1）对国家邮政局及其所属邮政单位提供邮政普通服务和特殊服务业务（具体为函件、包裹、汇票、机要通信、党报党刊发行）取得的收入免征营业税。享受免税的党报党刊发行收入按邮政企业报刊发行收入的70%计算。

（2）对中国邮政集团公司及其所属邮政企业为中国邮政储蓄银行及其所属分行、支行代办金融业务取得的代理金融业务收入，自2008年1月1日至2010年12月31日免征营业税。

（3）邮政电信单位与其他单位合作，共同为用户提供邮政电信业务及其他服务并由邮政电信单位统一收取价款的，以全部收入减去支付给合作方价款后的余额为营业额。

7.教育劳务方面的税收优惠。

（1）对从事学历教育的学校提供教育劳务取得的收入免征营业税。

（2）对政府举办的高等、中等和初等学校（不含下属单位）举办进修班、培训班取得的收入，收入全部归学校所有的，免征营业税。

（3）对政府举办的职业学校设立的主要为在校学生提供实习场所，并由学校出资自办、由学校负责经营管理、经营收入归学校所有的企业，对其从事营业税暂行条例“服务业”税目规定的服务项目（广告业、桑拿、按摩、氧吧等除外）取得的收入，免征营业税。

（4）对学生勤工俭学提供劳务取得的收入，免征营业税。

8.科学技术文化方面的税收优惠。

（1）对单位和个人（包括外商投资企业、外商投资设立的研究开发中心、外国企业和外籍个人）从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入，免征营业税。

（2）个人转让著作权，免征营业税。

（3）纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆举办文化活动的门票收入，宗教场所举办文化、宗教活动的门票收入，免征营业税。

（4）2009年1月1日至2013年12月31日，对电影制片企业销售电影拷贝、转让版权取得的收入，电影发行企业取得的电影发行收入，电影放映企业在农村的电影放映收入免征增值税和营业税。

（5）对河北广电信息络集团股份有限公司按照规定标准收取的有线数字电视基本收视维护费，自2008年1月1日至2010年12月31日免征营业税。

（6）对经营有线电视络的单位从农村居民用户取得的有线电视收视费收入和安装费收入，3年内免征营业税，执行时间为2007年1月1日至2009年12月31日。

9.社会福利方面的税收优惠。

（1）残疾人就业。

对安置残疾人的单位，实行由税务机关按单位实际安置残疾人的人数，限额减征营业税的办法。实际安置的每位残疾人每年可减征3.5万元的营业税。

此政策仅适用于提供“服务业”税目（广告业除外）取得的收入占增值税业务和营业税业务收入之和达到50%的单位，但不适用于提供广告业劳务以及不属于“服务业”税目的营业税应税劳务取得的收入。

（2）托儿所、幼儿园、养老院、残疾人福利机构，提供的育养服务、婚姻介绍、殡葬服务，免征营业税。

10.医疗卫生方面的税收优惠。

（1）对非营利性医疗机构按照国家规定的价格取得的医疗服务收入，免征各项税收。

（2）对营利性医疗机构取得的收入，直接用于改善医疗卫生条件的，自其取得执业登记之日起，3年内对其取得的医疗服务收入免征营业税。

（3）对疾病控制机构和妇幼保健机构等卫生机构按照国家规定的价格取得的卫生服务收入（含疫苗接种和调拨，销售收入），免征各项税收。

11.农业服务方面的税收优惠。

（1）农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治，免征营业税。

（2）将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产，免征营业税。

（3）单位和个人将人工用材料转让给农业生产者用于农业生产，免征营业税。

12.仓储服务方面的税收优惠。

（1）国有粮食企业保管政府储备粮油取得财政性补贴收入，免征营业税。

（2）供销社棉麻经营企业、中储棉总公司及其直属棉库保管储备棉取得中央和地方财政补贴收入，免征营业税。

（4）承储企业保管国家储备肉和储备糖取得中央和地方财政补贴收入，免征营业税。

13.军队系统相关劳务方面的税收优惠。

（1）对为安置随军家属就业而新开办的企业，自领取税务登记证之日起，3年内免征营业税。

对从事个体经营的随军家属，自领取税务登记证之日起，3年内免征营业税。

（2）对为安置自谋职业的城镇退役士兵就业而新办的服务型企业（除广告业、桑拿、按摩、吧、氧吧外）当年新安置自谋职业的城镇退役士兵达到职工总数30%以上，并与其签订1年以上期限劳动合同的，经县级以上民政部门认定，税务机关审核，3年内免征营业税及其附征的城市维护建设税、教育费附加。

自谋职业的城镇退役士兵从事个体经营（除建筑业、娱乐业以及广告业、桑拿、按摩、吧、氧吧外）的，自领取税务登记证之日起，3年内免征营业税、城市维护建设税、教育费附加和个人所得税。

（3）为安置自主择业的军队转业干部就业而新开办的企业，凡安置自主择业的军队转业干部占企业总人数60%（含60%）以上的，经主管税务机关批准，自领取税务登记证之日起，3年内免征营业税。

从事个体经营的军队转业干部，经主管税务机关批准，自领取税务登记证之日起，3年内免征营业税和个人所得税。

（4）为军队提供生活保障服务的食堂、物业管理和军人服务社以外的服务性单位为军队内部服务取得收入，免征营业税（《关于军队系统若干营业税政策的补充通知》财税[2001]187号）。

（5）对军队空余房产租赁收入暂免征收营业税。

14.其他服务方面的税收优惠。

（1）非营利性中小企业信用担　保、再担　保。

对纳入省政府或国家税务总局批准免税名单的非营利性中小企业信用担　保、再担　保机构，按地市级以上人民政府规定的收费标准取得的担　保业务收入的，免征营业税。

营业税免税期限为3年，免税时间从纳税人享受免税之日起计算。享受3年营业税减免政策期限已满的担　保机构，仍符合有关条件的，可以继续申请减免税。

（2）纳税人从事旅游业务的，以其取得的全部价款和价外费用扣除替旅游者支付给其他单位或者个人的住宿费、餐费、交通费、旅游景点门票和支付给其他接团旅游企业的旅游费后的余额为营业额。

八、营业税税目表

装卸搬运陆运：通过铁路、公路、缆车、索道及其他陆路运送货物或旅客的运输业务。

水运：通过江、河、湖、川等天然、人工水道或海洋航道运送货物或旅客的运输业务。打捞，比照水路运输征税。

航运：通过空中航线运送货物或旅客的运输业务。通用航空业务、航空地面服务业务，比照航空运输征税。

管运：通过管道设施输送气体、液体、固体物资的运输业务。

装卸搬运：使用装卸搬运工具或人力、畜力将货物在运输工具之间、装卸现场之间或运输工具之间与装卸现场之间进行装卸和搬运的业务。搬家业务比照“装卸搬运”征税。

其他工程作业建筑：新建、改建、扩建各种建筑物、构筑物的工程作业，包括与建筑物相连的各种设备或支柱、操作平台的安装或装设工程作业，以及各种窑炉和金属结构工程作业在内。

安装：生产设备、动力设备、起重设备、运输设备、传动设备、医疗实验设备及其他各种设备的装配作业、安置工程作业（包括与设备相连的工作台、梯子、栏杆的装设工程作业和被安装设备的绝缘、防腐、保温、油漆等工程作业）、有线电视安装费。

修缮：对建筑物、构筑物进行修补、加固、养护、改善，使之恢复原来的使用价值或延长其使用期限的工程作业。

装饰：对建筑物、构筑物进行修饰，使之美观或有特定用途的工程作业。

其他工程作业：代办电信工程、水利工程、道路修建工程、钻井工程、平整土地、搭脚手架、疏浚工程、爆破工程、拆除建筑物或构筑物工程、绿化工程等工程作业。

金融保险业5%金融

保险金融：贷款业务（包括自有资金贷款和转贷业务）、融资租赁业务、金融商品转让业务（包括转让外汇、有价证券、非货物期货的所有权的业务）、金融经纪业务、其他金融业务（包括银行结算和票据贴现业务）。

保险：人身保险业务、责任保险业务。

电信邮政：传递函件或包件、邮汇、报纸发行、邮务物品销售、邮政储蓄和其他邮政业务。集邮公司销售集邮商品业务征收营业税。

电信：电报、电传、电话（包括有线电话、无线电话、寻呼电话、出租电话电路设备、代维修或出租广播电路、电视信号和邮电部门出售移动电话、寻呼机并为用户提供无线通信服务的业务）、电话安装（包括为用户安装固定或移动电话机的业务）、电信物品销售（包括在提供电信劳务的同时附带销售专用通用电信物品的业务）、其他电信的业务。文化体育业3%文化业：

表演、播映、其他文化业、经营游览场所。

体育业：

举办各种比赛和为体育比赛或体育活动提供场所的业务表演：单位和个人进行戏剧、歌舞、时装、健美、杂技、民间艺术、武术体育等表演活动的业务。

播映：通过电台、电视台、音响系统、闭路电视、卫星通讯等无线或有线装置传播作品以及在电影院、影剧院、录像厅及其他场所放映各种节目的业务。不包括广告的播映业务。电台、电视台有偿性的节目收费按“播映”征税。

其他文化业：各种展览、培训活动，举办文学、艺术、科技、讲座、演讲、报告会、图书馆的图书和资料借阅等业务。

经营游览场所：公园、动（植）物园及其他各种游览场所销售门票的业务。

体育业：单位和个人为举办体育比赛或体育活动提供场所的业务。税目税率征收范围常见征税业务娱乐业20%歌厅、舞厅、卡拉OK歌舞厅（包括夜总会、练歌房）、音乐茶座（包括酒吧）、吧、高尔夫球、游艺（如射击、狩猎、跑马、游戏机、蹦极、卡丁车、热气球、动力散射箭、飞镖）为娱乐活动提供场所和服务的业务（包括在顾客进行娱乐活动的同时提供的饮食服务和饭馆、餐厅及其他饮食场所，为顾客在就餐的同时进行的自娱自乐形式的歌舞活动所提供的服务）。

其他服务业代理业：代购代销货物、代办进出口、介绍服务、其他代理服务的业务。

旅店业：提供住宿服务的业务。

饮食业：通过同时提供饮食和饮食场所的方式为顾客提供饮食消费服务的业务。

旅游业：为旅游者安排食宿、交通工具和提供导游等旅游服务的业务。

仓储业：利用仓库、货物或其他场所代客储放、保管货物的业务。

租赁业：在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为，按“租赁”征税。

广告业务：利用图书、报纸、杂志、广播、电视、电影、幻灯、路牌、招贴、橱窗、霓虹灯、灯箱等形式为介绍商品、经营服务项目、文体节目或通告、声明等事项进行宣传和提供相关服务的业务。

其他服务业：沐寓理发、洗染、照相、美术、裱画、打字、镌刻、计算、测试、装潢、打包、设计、制图、咨询、试验、化验、晒图、测绘、勘探等服务性业务。

商誉转让土地使用权：单位和个人转让其受让的土地使用权行为、单位和个人转让已完成土地前期开发或正在进行土地前期开发，但未进入施工阶段的在建项目。

转让专利权：转让专利技术的所有权或使用权的行为。

转让非专利技术：转让非专利技术的所有权或使用权的行为。

转让商标权：转让商标的所有权或使用权的行为。

转让著作权：转让文字著作、图形著作（如画册、影集）、音像著作（如电影母片、录像带母带）的所有权或使用权的行为。

转让商誉：转让商誉的使用权的行为。销售不动产5%销售建筑物及其他土地附着物有偿转让建筑物或构筑物所有权、销售其他土地附着物所有权、以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物、单位和个人转让进入建筑物施工阶段的在建项目的行为。

2.1.2房地产企业营业税的概述及申报指南

一、房地产企业营业税征税范围

在中华人民共和国境内转让土地使用权、销售不动产应按规定征收营业税。

1.转让土地使用权，是指土地使用者转让土地使用权的行为。土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。

2.销售不动产征税范围包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。

建筑物、构筑物是指通过建筑、安装和工程作业等生产方式形成的建筑产品。包括：

（1）房屋：住房、厂房、办公楼、仓库、学校、商业用房等；

（2）烟囱、铁路、窑炉、公路、港口、灌渠、堤坝、水库、井等；

（3）设备安装工程（不包括机械设备本身）：支柱、水塔、水池、设备基储操作平台、各种设备的砌筑结构工程、金属结构工程。

其他土地附着物，是指除建筑物、构筑物以外的其他附着于土地的不动产，如树木、庄稼、花草等。

3.《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第五条规定：纳税人有下列情形之一的，视同发生应税行为：

（1）单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人。

（2）单位或者个人自己新建（以下简称自建）建筑物后销售，其所发生的自建行为。

（3）财政部、国家税务总局规定的其他情形。

条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为（以下称应税行为）。但单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供条例规定的劳务，不包括在内。

前款所称有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。

二、房地产企业纳税义务人和扣缴义务人

1.纳税义务人：在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。

（1）除《中华人民共和国营业税暂行条例》实施细则第十一条“单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人；否则以承包人为纳税人”和第十二条“中央铁路运营业务的纳税人为铁道部，合资铁路运营业务的纳税人为合资铁路公司，地方铁路运营业务的纳税人为地方铁路管理机构，基建临管线运营业务的纳税人为基建临管线管理机构”的规定外，负有营业税纳税义务的单位为发生应税行为并收取货币、货物或者其他经济利益的单位，但不包括单位依法不需要办理税务登记的内设机构。

（2）个人，是指个体工商户和其他个人。

2.扣缴义务人。

（1）中华人民共和国境外的单位或者个人在境内提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产，在境内未设有经营机构的，以其境内代理人为扣缴义务人；在境内没有代理人的，以受让方或者购买方为扣缴义务人。

（2）国务院财政、税务主管部门规定的其他扣缴义务人。

三、房地产企业营业额

房地产企业营业额为纳税人转让土地，使用权或销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。

1.纳税人在转让土地使用权或销售不动产时发生退款，纳税人的营业额计算缴纳营业税后因发生退款减除营业额的，应当退还已缴纳营业税税款或者从纳税人以后的应缴纳营业税税额中减除。

2.纳税人采取折扣方式转让地使用权或销售不动产，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中扣除。

3.纳税人转让土地使用权或销售的不动产的价格明显偏低而无正当理由的，以及将不动产无偿赠与他人的，按下列顺序确定其营业额：

（1）按纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定。

（2）按其他纳税人最近时期发生同类应税行为的平均价格核定。

（3）按下列公式核定。

营业额=营业成本或者工程成本×（1+成本利润率）÷（1-营业税税率）

公式中的成本利润率，由盛自治区、直辖市税务局确定。

4.纳税人以人民币以外的货币结算营业额的，其营业额的人民币折合率可以选择营业额发生的当天或者当月1日的人民币汇率中间价。纳税人应当在事先确定采用何种折合率，确定后1年内不得变更。

四、房地产企业纳税义务发生时间

房地产业的纳税义务发生时间为纳税人转让土地，使用权或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。

营业税扣缴义务发生时间为纳税人营业税纳税义务发生的当天。

1.纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

2.纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

3.纳税人发生本细则第五条所称将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，其纳税义务发生时间为不动产所有权、土地使用权转移的当天。

4.纳税人发生本细则第五条所称自建行为的，其纳税义务发生时间为销售自建建筑物的纳税义务发生时间。

五、房地产企业营业税纳税地点

1.纳税人转让、出租土地使用权，应当向土地所在地的主管税务机关申报纳税。

2.纳税人销售、出租不动产应当向不动产所在地的主管税务机关申报纳税。

3.扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报缴纳其扣缴的税款。

4.纳税人应当向土地或者不动产所在地的主管税务机关申报纳税而自应当申报纳税之月起超过6个月没有申报纳税的，由其机构所在地或者居住地的主管税务机关补征税款。

六、房地产企业营业税的减免

1.1994年1月1日起，对将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产的免征营业税。农业，包括农业、林业、牧业、水产业。

2.对农村、农场将土地承包（出租）给个人或公司用于农业生产，收取的固定承包金（租金），可比照财税字[1994]002号文件的规定，免征营业税。

3.对个人购买新住房后，1年内（即2009年12月31日前）出售原自用并且是家庭唯一生活住房的，若售房金额小于或等于购房金额的，暂不征收营业税及附加；若售房金额大于购房金额的，按照售房金额与购房金额的差额征收营业税及附加。一年内的起始时间，以购房取得房地产权证的时间为起点，以售房时签订售房合同并开具发票的时间为终点。个人转让自用并且是家庭唯一生活住房，一年内又购买住房改善居住条件的，个人不负担营业税及附加和个人所得税。个人将购买超过2年的商品住房和二手住房对外销售的，个人不负担营业税及附加。

4.销售房改房为了支持住房制度的改革，自1999年8月1日起，对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售的收入，暂免征收营业税。

七、房地产业营业税税目表

营业税纳税企业主营或兼营营业税征税业务的企业必须每月申报营业税，当月无营业额的应作零申报。

1.纳税企业纳税前的准备工作。

从事服务业、交通运输业、建筑安装业和金融保险业等业务的企业，申报营业税应纳税时应注意的事项有：

（1）核查营业收入相关账户及主要的原始凭证，计算应税营业收入。

（2）根据企业应税项目的具体情况，确认税前应扣除的营业额。

（3）核查兼营非应税劳务、混合销售以及减免税项目的营业额，确认应税营业额和适用的税目税率。

（4）计算填表后按规定期限向主管税务机关报送营业税纳税申报表及其他计税资料。

2.纳税企业报税的注意事项。

（1）纳税申报程序。

①应填写纳税申报表，在地税机关规定的期限内持《纳税申报表》、《代扣代缴报告表》一式二份及相关资料到纳税申报征收窗口办理纳税申报。

②申报征收窗口受理后加盖“已受理申报”戳记，退回纳税人、扣缴义务人一份，并据此开具税票征收税款或指定纳税人到银行缴纳税款。

③实行“以票管税”的纳税人应持《纳税申报表》和已填用的发票存根联，交大厅申报征收窗口查验审核。经审核后，加盖“已查验”戳记，退回纳税人，并据此开具税票征收税款或到指定银行缴纳税款，并凭完税凭证到大厅发票发售窗口领购或开具发票。

④需缴纳罚款的，凭《税务行政处罚决定书》等有关资料向大厅申报、缴纳。征收罚款后加盖“已交罚款”戳记。《税务行政处罚决定书》退当事人一份。

⑤因特殊困难不能按规定的期限办理申报的，必须在申报期限届满3日前（人力不可抗拒因素除外），到大厅提出书面延期申请，填报《延期申报申请审批表》一式三份，并于纳税申报期限结束前一日到大厅领回有关批复文书。

⑥经批准延期申报的纳税人、扣缴义务人，应当按照上期实际缴纳的税款或者按地税机关核定的税额在规定的原申报期限内预缴税款，并在批准延期内到大厅办理申报纳税结算。对未批准延期申报纳税人，仍应按规定期限申报纳税。纳税人未申报或未及时查询批复结果造成申报逾期的，按逾期申报处理。

⑦纳税人、扣缴义务人持税收缴款书到银行缴税。

（2）纳税申报时需报送的相关资料。

财务报表：资产负债表（月度）、损益表（月度）、现金流量表（年度）；

纳税申报表：《营业税纳税申报表》、《代征代扣代缴税款报告表》；

附报资料（内资）：代扣代缴税款账簿（复印件）、建筑安装企业收款及纳税情况表（建筑安装企业用）和应税合同清单等；

附报资料（外资）：代扣代缴税款账簿（随代扣代缴税款报告表一起报送）和建筑单位基建项目动态情况表（建设单位用）等。