第78章

我国的契税是在土地、房屋权属转移的时候，向其承受者征收的一种税收。现行的《中华人民共和国契税暂行条例》是国务院于1997年7月7日发布，自同年10月1日起施行的。

契税由地方财政、税务机关负责征收管理，所得收入归地方政府所有。

1.纳税人

契税的纳税人包括在中国境内转移土地、房屋权属时承受被转移土地、房屋权属的国有企业、企业企业、私营企业、外商投资企业、外国企业、股份制企业、其他企业、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体、其他单位、个体经营者和其他个人。

上述转移土地、房屋权属，包括下列行为：

（1）国有土地使用权出让。

（2）土地使用权转让（包括出售、赠与和交换，不包括农村集体土地承包经营权的转移）。

（3）房屋买卖、赠与和交换。

以下列方式转移土地、房屋权属的，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征收契税：

（1）以土地、房屋权属作价投资、入股。

（2）以土地、房屋权属抵偿债务。

（3）以获奖方式承受土地、房屋权属。

（4）以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

上述承受，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。

土地使用权交换、房屋交换、土地使用权与房屋交换，交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳契税。交换价格相等的，免征契税。

2.税率

契税实行3%～5%的幅度比例税率。各盛自治区、直辖市的具体适用税率，由当地省级人民政府根据本地区的实际情况，在上述规定的幅度以内确定，并报财政部和国家税务总局备案。目前，北京、天津、山西、内蒙古、上海、浙江、福建、山东、广东、广西、海南、重庆、云南、贵州、陕西、甘肃、青海、宁夏、新疆19个盛自治区、直辖市均实行3%的税率；河北、江苏、安徽、江西、河南、湖北、湖南、四川8个省均实行4%的税率；黑龙江省和吉林省对于商业用房实行5%的税率，对于其他项目均实行4%的税率；辽宁省对于商业用房实行4%的税率，对于其他项目均实行3%的税率。西藏自治区目前没有开征此税。

3.计税方法

契税的计税依据主要分为三种情况：

（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格（指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应当支付的货币、实物、无形资产和其他经济利益）。

[1]出让国有土地使用权的，其契税的计税依据为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

以协议方式出让国有土地使用权的，其契税的计税依据为成交价格，其中包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应当支付的货币、实物、无形资产和其他经济利益。

没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可以依次按照下列两种价格确定：一是评估价格，即由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产综合评定，并经当地税务机关确认的价格；二是土地基准地价，即由县以上人民政府公示的土地基准地价。

以竞价方式出让国有土地使用权的，其契税的计税依据一般应当确定为竞价的成交价格，其中包括土地出让金、市政建设配套费和各种补偿费用。

[2]先以划拨方式取得国有土地使用权，后经批准改为以出让方式取得该土地使用权的，计税依据为应当补缴的土地出让金和其他出让费用。

（2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

（3）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

除了以协议方式出让国有土地使用权以外，上述成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

此外，以划拨方式取得土地使用权的，在经过批准转让房地产的时候，应当由房地产转让者补缴契税，计税依据为房地产转让者补缴的土地使用权出让费或者土地收益。

应纳税额计算公式：

应纳税额=计税依据×适用税率

应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外国货币结算的，应当先按照纳税义务发生之日的汇价折算成人民币，然后计算缴纳契税。

【例】某企业购得一块土地的使用权，成交价格为1000万元，当地规定的契税适用税率为3%，该企业应纳契税税额的计算方法为：

应纳税额=1000万元×3%=30万元

【例】公民张某与李某交换房屋，张某向李某支付价差50000元，当地规定的契税适用税率为5%，张某应纳契税税额的计算方法为：

应纳税额=50000元×5%=2500元

4.免税和减税

契税的主要免税、减税规定有：

（1）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地房屋，用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的；企业事业组织、社会团体、其他社会组织和公民个人经过有关主管部门批准，利用非国家财政性教育经费面向社会举办的教育机构，承受土地、房屋用于教学的，可以免征契税。

（2）城镇职工经过县级以上人民政府批准，在国家规定的标准面积以内第一次购买公有住房的，可以免征契税。公有制单位为了解决职工住房以集资建房方式建造的普通住房和由单位购买的普通商品住房，经过当地县以上政府房改部门批准，按照国家房改政策出售给本单位职工的，如果属于职工第一次购买住房可以比照上述规定免税。

（3）已购公有住房经补缴土地出让金和其他出让费用成为完全产权住房的，免征土地权属转移的契税。

（4）个人因拆迁重新购置住房的，购房成交价格中相当于拆迁补偿款的部分，可以免征契税。

（5）个人购买自用普通住宅，暂时可以减半征收契税。

（6）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，可以酌情减征或者免征契税。

（7）承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农业、林业、牧业、渔业生产的，可以免征契税。

（8）按照中国有关法律和中国缔结、参加的国际条约、协定的规定应当免税的各国驻华使馆、领事馆，联合国驻华机构，外交代表、领事官员和其他人员，在中国境内承受土地、房屋权属的，经过外交部确认，可以免征契税。

（9）土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用以后，重新承受土地、房屋权属的，是否可以免征或者减征契税，由各盛自治区、直辖市人民政府确定。

（10）企业改制重组（包括公司制改造、股权重组、合并、分立、出售、关闭、破产等），可以按照规定免征、减征契税。

（11）财政部规定的其他可以免征、减征契税的项目。

5.纳税期限和纳税地点

契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证（如契约、协议、合约、单据、确认书等）的当天。

纳税人应当从纳税义务发生之日起10日以内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在该机关核定的期限以内缴纳契税。交易双方已签订房屋买卖合同而最终未能成交的，办理期房退房手续以后可以退还已经缴纳的契税。

纳税人应当持契税完税或者免税、减税凭证和其他规定的文件、材料，依法向土地管理部门、房产管理部门办理有关土地、房屋权属变更登记手续。

符合免征、减征契税规定的纳税人，应当从签订土地、房屋权属转移合同之日起10日以内，向土地、房屋所在地的契税征收机关申请办理有关免税、减税手续。计税金额在1亿元以上的，由省级征收机关办理免税、减税手续。

契税的计税金额在1亿元以上的免税、减税，征收机关应当在办理免税、减税手续完毕之日起30日以内报国家税务总局备案。计税金额不足1亿元的契税的减免，备案办法由省级征收机关制定。

经过批准免征、减征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于规定的免税、减税范围的，应当补缴已经免征、减征的契税税款，其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋权属的当天。